الاستشارات العقارية ..

BASHALAT@EIM.AE
يسعدني طرح موضوع الاستشارة العقارية وهي تهدف لتثقيف الوسيط العقاري والزبون العقاري بمجال العقار ، وكذلك من يرغب بالدخول بمجال العقار أو لديه أي رغبه بالتعامل العقاري .
وبالنسبة لموضوع اليوم وهو الاستشارة العقارية فسأقسمها إلى أربع حلقات متفرقة ( أ-ب-ج-د ) وهي كالآتي : -
أ – أدلة الاستشارة العقارية.
ب – أهداف الاستشارة العقارية.
ج – أركان الاستشارة العقارية.
د – وقفات أخيرة حول الاستشارة العقارية .
ولعلنا بالاستشارة العقارية ونأخذ الحلقة الأولى ( أ- أدلة الاستشارة العقارية )...وعلى بركة الله سبحانه وتعالى نبدأ بالموضوع ...
مقدمة للموضوع: فموضوع المشاورة قد تكرر ذكره في القرآن الكريم ، فمن المناسب أننا لن نستطيع أن نستغني عن هذا الموضوع المهم في حياتنا وفيما يتعلق بموضوعنا وهو الاستشارة العقارية .
وحتى يفهم المقصود بالمقال فهو موجه للمستثمرين الذين يرغبون بالبيع والشراء بالعقار أو الاستثمار أو
أي نوع من أنواع الدخول في مجال العقار ، والمستشار العقاري هو الشخص الذي يقوم بتقديم النصائح
والاستشارات إلي الأفراد والشركات بخصوص الشراء والاستثمار في مجال العقارات.
ومن يعرف قيمة المشاورة سيعرف قيمتها ومكانتها وآثارها ، وسلبية من يتخذ قرار ببيع أو شراء عقار دون وجود مستشار عقاري ، و الذي في الغالب من سيقوم بهذا الدور هو الوسيط العقاري(الدلال) ، ولكن في العموم لا يشترط أن يكون الوسيط العقاري (الدلال) هو المستشار العقاري ، فالصحيح أن الشخص المختص والذي يتابع حركة السوق العقاري ويعتمد على الإحصائيات والتحليل العلمي ودراسة السوق والبحوث فمثل هذا هو الأحق بأن يكون المستشار العقاري مع الخبرة العملية ، ولكن بما أن المشتري يعتمد في الاستشارة دائماً على الوسيط العقاري ويتم تنفيذ الصفقة العقارية من خلاله بناء على المعلومات التي يزودها الوسيط للزبون العقاري لذلك الخطاب في هذا العموم سيكون للوسيط العقاري وكذلك لكل مستشار عقاري يعمل في هذا المجال ، ولا ننسى قبل ذلك الزبون العقاري فهو من صلب الموضوع .
وهو كذلك موجه لمن يرغب بالاستشارة العقارية حتى يستفيد مما يقدم له من نصائح لما سيقبل عليه و يضع النقاط على الحروف أثناء الاستشارة العقارية.
ولا أخفيكم أن الوسيط العقاري يلعب دور كبير بصراحة في جعلك مليونيراً بل ويعطيك الاستشارة العقارية الصحيحة التي تجعلك تستفيد من واقع عقارك الذي تملكه بحيث تحصل على الفائدة القصوى منه .
وقبل الشروع بالموضوع دعوني أذكر لكم هذه القصة التي توضح ماذا يعني مستشار عقاري صح...
وهي وقعت معي ...
والقصة حتى أوضح لك ماذا يعني المستشار العقاري الصحيح وكيف سيجعلك تربح من عقارك إلى أقصى درجات الاستفادة ، وقبل البدء بالقصة سأوضح ماذا يعني أعلى درجات الاستفادة ومثالها إذا شخص عنده مصنع ويبيع فرضاً مائة زجاجة عسل كل شهر وكان العسل طبيعي ومن أفضل الأنواع ولنفترض أن قيمة زجاجة عسله في السوق مائة درهم وهو يبيعها بثلاثون درهم ، فالفرق واضح وكبير ، فإذا جاء إليه شخص ونصحه وقال له وقدم له استشارة في العسل بأن عسلك الحقيقي قيمته في السوق مائة درهم وأحضر له نماذج مشابه لنفس العسل يباع في السوق فهنا الرجل سيتنور(بيفتح عينه) ويفهم الخطأ الذي كان يسير عليه طوال السنين وأنه لم يكن يجني من بيعه للعسل وتعبه السعر الحقيقي له ومبلغ الربح الصحيح من عسله ، فتراه يشكر هذه المستشار على استشارته لأنه قدم له نصيحة ستخدمه طوال عمره وإذا أردنا أن نتحدث بلغة الأرقام فاحسب كم كان سيبيع بالطريقة القديمة في السنة وكم سيبيع الآن وكم الفرق في المبلغ ، وماذا كان يمكن أن يستثمر ويفعل بالأموال التي جاءته بعد بيعه العسل بالسعر الحقيقي .. وماذا كذلك عليه أن يفعل تجاه هذا المستشار للعسل من كلمات شكر وثناء وأنه بالفعل المستشارين السابقين في العسل لم يكونوا على مستوى الاستشارة وأنه الآن قد استوعب الموضوع كاملاً... وكذلك تراه لن يقصر معه في دفع المال مقابل هذه الاستشارة لأنه استفاد فلا بد أن يفيد...والمثل يقول (مايخدم بخيل)!! فالذي أريد أن أصل له هل مستشارك العقاري الذي تتعامل معه شعرت أنه قد أوصلك عقاراتك إلى مستواها الحقيقي من الربح الذي يتمثل في صورة نقود تستلمها بيدك سواء كان ذلك عقار يديره لك أو بعت أو اشتريت من خلاله أو استثمرت عن طريقه ، وكذلك وبعد قراءتك للحلقات العقارية للاستشارة العقارية القادمة أرجو أن ترفع سماعة الهاتف وتتصل على مستشارك العقاري وترى هل ما قيل من صفات ووقفات حول مستشارك العقاري في الحلقات التي سأتناولها تنطبق على من تسأله ويغذيك بالمعلومات وهو المستشار العقاري أم أن الموضوع لا يعدو أن يكون دقائق من الحديث بالهاتف ثم تأتي الصفقة .
إنني من الأمور التي قد أنتقد فيها قضية التأخير في البحث عن العقار الذي يطلب الزبون وكثير منهم يقول لماذا لا تفعل كالباقين أعرض الموجود وسنختار منها ... والجواب لوحده بحاجة إلى وقفة طويلة ...
حيث أنني أعرف تماماً ما الذي يفعل في حالة طلب زبون عقار ولكن بكل بساطة سأجيب على السؤال وحتى لا أستطرد كثيراً في هذه النقطة أن هذا الشخص الزبون العقاري كالمريض الذي دخل على طبيب يبحث عن دواء فلا بد قبل هذا أن يتوجه الطبيب بالأسئلة للمريض حتى يستطيع أن يصل إلى الدواء لا بد من تشخيص الداء ثم الدواء فإذا ما شرب الدواء واستعمله برأ من المرض بإذن الله تعالى وانتفع ، وهكذا المستشار العقاري والوسيط العقاري الذي يقوم بدور المستشار العقاري لا يكون هوامير بشرية في السوق تأكل اليابس والأخضر, وهذه الهـوامير المخيفة وإن كانت كبيرة الحجم لكنها لا ترى في النور, يصطادون في وضح النهار صيوداً لا يذكرون اسم الله عليها؛ لأن الحلال عندهم ما حل في أيديهم, والحرام ما حُرِموه!! بل على الوسيط العقاري أن يكون الطبيب الذي يصف الدواء للمريض .
ويعتبر الوسيط العقاري المرجعية الرئيسية للعملاء عند رغبتهم في الدخول إلى السوق العقاري، إما للتملك أو التأجير أو الاستثمار أو البيع أو الشراء أو غيرها مما يتعلق بالعقار ..
ولعلي تأخرت عليكم بالقصة التي سأذكرها وهي كما قلت ليس قصة بل مجموعة من القصص وكأنها ستزداد كل يوم مع العمل في الوسط العقاري فخذوا واحدة سريعة نبدأ بها ...
هذه القصة حصلت عندما عرف أحد الأشخاص أن هناك من قام بالبيع والشراء عن طريقي وكان ربحه موفق بفضل الله تعالى ، وخلال فترة زمنية هي عبارة عن شهور ، فاتصل وطلب أن ابحث له عن عقار ، وكرر الطلب وقال سأزورك بالمكتب ... وكان سبحان الله يحصل تأجيل في اللقاء ...ولكن مع جديته في طلبه رأيت أنه لابد من البحث له عن عقار ، حيث أنني أحرص في التعامل مع الزبائن أن أجد ا لجدية لديهم وعند ذلك أوفر لهم ما يطلبون ، وذلك لأن أغلب الأشخاص الذين يرغبون بالشراء تراه يتحمس اليوم ومن الغد يقوم بتغيير رأيه ... لكن في حالة رؤيتي أن الزبون جاد فهنا يأتي دوري في البحث له ما هو العقار المفيد له وذلك بناء على الفكرة التي يرغب بها في الاستثمار ، وأقوم بتوفير الطلب له ..فانتظرت حتى وجدت عقار مناسب وكان ذلك في ديسمبر 2007 م ، والعقار بدبي بمنطقة هور العنز،
وسبحان الله .. حصل تأخير في عقد الصفقة للمرة الأولى وكان بسبب من المشتري ، والمرة الثانية كما تذكرون مرت علينا أمطار غزيرة وتعطلت الحركة ، فتأخر التسجيل إلى تقريباً نهاية ديسمبر وتم عقد الصفقة لدى دائرة الأراضي والأملاك وتم شراء العقار بقيمة ( مليونان درهم فقط لا غير ) ... ولله الحمد..
وبعد شهرين طلب مني المالك أن أقوم ببيع للعقار نفسه بدبي بهور العنز ، والأرزاق بيد الله سبحانه وتعالى وبدأت بخطوة من خطوات التسويق وهي وضع لوحة على العقار .. وسبحان الله جاءت الاتصالات كما تعرفون وبدأ الناس يسألون عن السعر.. وكما لا يخفى عليكم في المفاوضات حول المبلغ الجديد المطروح للبيع حيث رغب المالك بأن يطرح بمبلغ كبير ، ولكن قلت له أنك تستطيع طرحه ويكون مقبول بمبلغ مليونان ونصف درهم ..وبالفعل الناس يتصلون على هذا السعر وهو مقبول ولم أجد الرفض والاعتراض الكبير من الزبائن ولكن كما هو معلوم أن الكل يرغب بأن تعطيه سعر أقل من المعروض ، إلى أن جاء رجل وأراد شراء العقار وبالفعل وافق أن يشتريه بمبلغ مليونان ونصف درهم ... ولله الحمد ..
وهنا الشاهد الذي أريد أن أصل إليه ... المالك سيربح نصف مليون درهم أي ( 500000) خمسمائة ألف درهم خلال شهرين تقريباً ... بالله عليكم .. هل هناك مشروع يحقق ربح خلال هذه الفترة البسيطة بهذا المستوى .. إن وجدتم أخبروني فأنا أول المستثمرين فيه ..نصف مليون درهم في شهرين ...
وجاء المشتري عندي الشركة بدبي ... وقد تكررت زيارته مرتين الأولى المفاوضة بالسعر ... والثانية القرار بالشراء والمبلغ جاهز وهو سيعقد الصفقة ...
أتوجه إليكم بسؤال .. إذا كنت مكان المالك ماذا ستقدم لي ..وهل ستقدم لي هدية غير العمولة المتفق عليها وهي 1% .. هل ستتوجه بعبارات الشكر والثناء والمدح .. هل هل هل ؟؟ أسأله بحاجة إلى إجابات أتركها لكم بعد أن تعرفوا ماذا قدم المالك من هدايا وعمولات تستحق الذكر وبصراحة استحقها لأني بعدها وضعت في منهجي العقاري مجموعة من التعديلات وذلك حفظاً للحقوق...
اتصل مدير المالك لأنه اكتشف أن الورقة التي قام بالتوقيع عليها لم يذكر فيها نسبة العمولة فقال المالك .. أي عمولة تتكلمون عنها ( أي أخذتم عمولة قبل شهر ولماذا الثانية ) .. أي لا عمولة لكم عندي ... جائزة جميلة جداً نستحقها بعد أن قمنا بتحقيق نسبة ربح له نصف مليون درهم في شهرين ... لا مكافأة !!!
وهذا الذي يحصل دائما ... أن الناس لا تنظر للربح الذي حصلت عليه مهما كان قدره .. ولكن تنظر إلى العمولة التي سيأخذها الوسيط العقاري ... لذلك أتوقع والله أعلم أن هذا الذي جعل كثير من الوسطاء يستخدمون الحيل واللف والدوران وفقدان الصدق بسبب قناعتهم بأن أغلب الملاك سيتصرف معهم بهذه الطريقة ، وهذا طبعاً لا يجوز شرعاً للوسيط العقاري أن يفعله مهما صدر من الملاك تقصير في حقه فالغاية لا تبرر الوسيلة ..
وأنا من ناحيتي كمنهج عقاري أصبحت بعد هذا أوثق العمل بالعقود مع أنها كانت موجودة مع الكل في البيع والشراء ولكن هناك زبائن لا يجدي معهم إلا حفظ حقوقك قبل أي خطوة تأخذها وذلك حتى لا تضيع الجهود بدون فائدة ..والمسلمون على شروطهم ..
وهنا أيضاً تعليق بسيط على الحادثة سأذكرها بمثال .. إذا مرض طفلك فقد تذهب به إلى مجموعة من الأطباء ولا يعرفون علاجه وتعطيهم مبالغ في حدود شهاداتهم وخبراتهم ، ولكن ممكن تسافر إلى بلد يعرف العلاج ويصف لك الدواء في لحظة ويتعافى الولد بفضل الله تعالى ثم بفضل الطبيب ..فهذا الطبيب صحيح أنه قدم لك الاستشارة في لحظة وفي ساعة واحدة .. ولكن كلامه كان بناء على سنوات عمره قضاها في دراسة الطب والسهر والبحوث وطلب العلم و ... ولم يكن من فراغ ... فهو خبير بالطب والتخصص ..
وعليك بالقياس في مجال العقار .. حيث بعض من أتعامل معهم يرى أنك قدمت استشارة في ساعة مع أنه قد ربح لكنه يقول لماذا تأخذ هذه المبالغ فأنت قدمت نصائح وأنت جالس ..ولكن هو لا يعلم أن هذه الخبرة جاءت بعد سنوات من القراءة في مجال التجارة والعقار والدورات والسفر و ... فدرجة الخبير العقاري لم تأتي من فراغ بل هي بفضل الله سبحانه وتعالى ثم الجهود التي بذلها الشخص ...
ومن الممكن أن يذهب نفس المالك عند شخص آخر ويوجه بهذا المبلغ لشراء عقار فتراه لا يربح إلا في السنة الواحدة 10 % على المبلغ الذي استثمر به ... وقد لا يوفق في شراء عقار مناسب يندم عليه طوال حياته وقد يكون خسر ماله الذي جمعه طوال حياته في صفقة واحدة ...
الشاهد .. أن فن تقديم الاستشارة بطريقة تجعلك تربح وترضى عن الربح هذه بحاجة إلى خبير عقاري مختص ، وإذا قدم لك الاستشارة الصحيحة وربحت فكما استفدت أنت كمستثمر ..اجعل الآخرين يستفيدون..
ورسالة أتوقع أنها قد وصلت .. أن شخصين ممكن أحدهما يستثمر عن طريق وسيط عقاري ويجد ربح بسيط في نهاية السنة .. ونفس المبلغ كان إذا استثمر عند شخص آخر يجد أرباح مضاعفة لم يكن يتصورها .. فلذلك كما قال تعالى (قالت إحداهما : يا أبت استأجره إن خير من استأجرت القوي الأمين )
هذه قصة من القصص التي تمر بالمجال العقاري ..... وهكذا علمتني الحياة ...
نعم ... تعودت بعد هذا الموقف أنني لا أقوم بعمل أي خطوة عقارية مع أي زبون عقاري إلا بعد كتابة العقود القانونية التي أحفظ بها حقوقي ، وأصبحت أرفض عن الجواب عن السؤال التقليدي الذي يسأله كل متصل كم سعر الأرض في المنطقة الفلانية ، حيث أنني إذا فتحت هذا الباب فلعلي سأفتح بدالة تقييم وتثمين للعقارات ... فالجاد يعرف الهاتف والمكتب ويزورك ... ثم يبدأ العمل ... أما أولئك الذين يريدون إنهاء كل شىء من خلال مكالمة واحدة فإنني أحفظ وقتي من التعامل معهم وحتى إذا أخبروني أن صفقاتهم بالملايين فليحتفظوا بها لهم ونسأل الله تعالى أن يبارك لهم فيها ...
نعم هذه قصة من القصص التي كان المقصود منها توضيح المثال على أنه ماذا يعني وجود مستشار عقاري لك وقيمة المستشار العقاري الناجح ...وأتوقع وصلت الرسالة في بيان أهمية المستشار العقاري ..
مع العلم بأن الوسيط العقاري هو الذي سيوفق بين أشخاص وصفقات بالملايين لا بد له من صفات معينة تتوفر فيه حتى يستطيع تقديم الاستشارة العقارية الصحيحة وكما هو معلوم إذا كان هذا الشخص غير مؤهل ولم تتوفر فيه صفات المستشار العقاري فإنه بإمكانه بقرار خاطئ أن يجعل أسرة تنام في الشارع بين عشية وضحاها إذا لم يكن أهلاً للاستشارة العقارية ، والرسائل التي تصلني عبر البريد الإلكتروني في موضوع وقوع كثير من الأشخاص ضحايا للتلاعب لعلها توضح المقصود ، ومن خلال ما سيطرح بإذن الله تعالى سيدرك الفرد أهمية المشاورة وثمارها، مما يدعوه إلى مزاولتها الدائمة في بيعه وشرائه العقاري.
نسأل الله تعالى أن يجعل هذا المقال خالصاً لوجه الكريم سبحانه وتعالى وأن ينفع قارئه ، ولا أنسى أن أوصيكم بملاحظاتكم واقتراحاتكم وآرائكم حول الموضوع حيث أنه لا يوجد في السوق العقاري موضوع مفصل بهذه الطريقة التي ستذكر في موضوع الاستشارة العقارية ومن وجد فلا يبخل علينا بأن يدلنا عليه..
ولعلنا ولبيان أهمية الموضوع لعلنا نطرح هذا السؤال: -
لماذا الاستشارة العقارية مهمة ؟
حقيقة إذا أردنا أن نتحدث عن هذا الموضوع ولماذا الاستشارة العقارية مهمة فإننا سنجد: -
1- إن الله -سبحانه- أمر نبيه صلى الله عليه وسلم أن يستشير أصحابه.
2- بيّن الله في سورة يوسف ممارسة إخوة يوسف للشورى مرتين، عند محاولة التخلص من يوسف، وعند حدوث مشكلة السرقة (خَلَصُوا نَجِيّاً) .
3- ممارسة الرسول صلى الله عليه وسلم للشورى حتى قال أبو هريرة رضي الله عنه " ما رأيت أحدا أكثر مشورة لأصحابه من رسول الله صلى الله عليه وسلم لأصحابه " .
4- الآثار الإيجابية للشورى، تكسبها أهمية خاصة، وبخاصة إذا أدركنا الآثار السلبية الكبيرة للفردية وعدم التشاور ، ولعل من أقدم على الاستثمار في حياته أياً كان نوعه بدون استشارة وجد سلبية ذلك .
5- إن بعض الناس يعمل العمل وحده، فإذا جاءت النتيجة على غير ما توقع، ووقع في مشكلة لا يدري أين المخرج منها، جاء باحثا عن الحل مدعيا الاستشارة، وهو في الحقيقة يستنجد لا يستشير، لأن الاستشارة يجب أن تكون قبل الفعل لا بعده .
6- لو استغنى أحد عن الاستشارة والمشورة لاستغنى عنها رسول الله صلى الله عليه وسلم قال شيخ الإسلام ابن تيمية -رحمه الله-: قيل: إن الله أمر بالمشاورة نبيه صلى الله عليه وسلم فغيره أولى بالمشورة وصدق الشاعر:
عقل الفتى ليس يغني عن مشاورة
كحـدة السيف لا تغني عن البطل

7 – مع الوضع العقاري المقبل وما نشاهده من سوق العقار فإنه لا بد من إعادة تأهيل الوسيط العقاري بطريقة يكون ناجح في كل صفقة وساطة عقارية يقوم بها وذلك بالاستشارة الصحيحة المقدمة خصوصاً مع ازدياد عدد الوسطاء العقاريين وأصبح كما يقال شغل من لا شغل له .
8 – إن السمسار البسيط الذي يسير على التقليد وما سمعه في هذه المهنة عن آبائه وأجداده ينبغي أن ينتهي من السوق في ظل وجود شركات ومكاتب عقارية متخصصة بالوساطة العقارية، وتعمل وفق خطط واستراتيجيات وأنظمة داخلية محكمة لأنه غير مؤهل لتقديم الاستشارة العقارية الصحيحة .
وقبل الدخول في صلب الموضوع نقف وقفة بسيطة لمشهد يتكرر شبه يومي نعلق عليه ثم بعد الانتهاء من قراءة مقال الاستشارة العقارية كاملاً نرغب من القارئ أن يرجع لهذا المشهد ويقارن هل هذا الشخص بالفعل هو مستشاري الذي سأتعامل معه وأدعو الآخرين للتعامل معه ...
وإليك المشهد ... ستفتح جريدة أو أي مجلة أو أي عرض عقاري موجود وقد وضع الوسيط العقاري رقمه ولنفترض أن اسم المشتري بو خالد وهو يقوم بالاتصال بالوسيط العقاري ولنفترض أن العقار بمنطقة معينة فيبدأ هذا الحوار :
آلو : السلام عليكم
الوسيط العقاري: وعليكم السلام
بو خالد : أخي أنت عارض عقار بالمنطقة المعينة .
الوسيط العقاري: نعم.
بو خالد : كم سعره .
الوسيط العقاري: مليون ومائتان ألف.
بو خالد : مباشر .
الوسيط العقاري: مباشر مع المالك !
بو خالد : كم مساحة الأرض .
الوسيط العقاري: عشرة آلاف قدم.
بو خالد : هل تنصحنني اشتري العقار .
الوسيط العقاري : لايفوتك …
والسؤال المطروح: هل هذه استشارة عقارية صحيحة وموفقة... الجواب عندكم .
ولعلي أسمع جواب منكم بعد الانتهاء من كل حلقات الاستشارة العقارية ... بإذن الله تعالى.
وليس ذلك فحسب بل ما سيضعه من تسويق عقاري وهو في الحقيقية (الاحتيال العقاري وليس التسويق العقاري...) فالتسويق حقيقة له تعاريف عدة ولكن إذا نظرنا للموضوع من الجانب الشرعي فلا يوجد مصطلح في القفه الإسلامي يشرح معنى التسويق وإن كان قد قد يكون له معاني أخرى ولكن نستطيع أن نقول أن التسويق حقيقة هو أن تخبر الشخص بالعقار الموجود مع ذكر المميزات الموجودة فيه حقيقة مثال: ستشتري أرض بمردف بدبي والأرض تقع على شارعين فهنا يحق لك أن تسوق للأرض بمعنى تصفها في حدود المعقول بما فيها من صفات دون زيادة ، والكل يعرف ميزة منطقة مردف والشراء بها بل إذا قال لي شخص ما رأيك سأشتري عقار بمردف فما هي نصيحتك ..فجوابي استخر ثم تأكد من سعر الأرض ثم اشتر ولا تتأخر ... ونسأل المولى سبحانه وتعالى أن يطرح البركة بما اشتريت ... اللهم آمين..
وموضوع التسويق العقاري سنتعرض له مستقبلاً بمقال مستقل بإذن الله تعالى.
ولكن موضوعنا ما كان من سؤال وجواب عبر المكالمة الهاتفية بين بوخالد والوسيط العقاري هل هي كافية في عقد صفقة عقارية لن تقل عن مليون درهم أو عشرات الملايين أو مئات الملايين وتجعل الزبون راضي نفسياً عن الجواب ومقتنع بهذه المكالمة أو حتى إذا جاء للمكتب العقاري بأن يعرض له عدد الأدوار أو مساحة الأرض أن يتخذ قرار الشراء ... إذا كان الزبون يعتقد ذلك ... فأترك لك أخي قارئ مقال الاستشارة العقارية بعد النهاية منها أن تقرر هل ستقتنع بذلك أم لا... ويسعدني رأيك بصراحة ...
وإنني الذي أراه أن مهنة الوساطة العقارية أصبحت مهنة الكل..وأخشى أن يأتي يوم نجد الخادمة التي تعمل في المنزل تعمل في الوساطة العقارية وقد يتصل بها أحد الأشخاص وهي تضع الملح في الطعام فيسألها هل عندك أرض بمنطقة........فتقول عندي وتأكد أيضأ أنه من المالك مباشرة...وممكن إذا سألت الخادمة هل عندك أبراج للبيع تقول نعم عندي .. !!
نكرر ونقول ... هل هؤلاء هم المستشارين العقاريين.. الجواب عندكم ...
ومن خلال ما سبق تتضح أهمية أن يكون الوسيط العقاري ملماً بالاستشارة العقارية الصحيحة ، وأن هذا الموضوع من المواضيع المهمة التي ينبغي أن لا يرخص لأي وسيط عقاري بممارسة المهنة إلا بعد حصوله على دورة كاملة في موضوع الاستشارة العقارية مع بقية الدورات العقارية ... والله أعلم .
ولا يخفى عليكم وما أكرره دائماً ... شكراً يا دبي ... شكراً يا دائرة الأراضي بدبي ... شكراً يا مؤسسة التنظيم العقاري بدبي ... على جهودكم في التشريعات التي تضعونها وجهودكم فيها لحفظ حقوق المستثمرين .. وعلى الدورات الإلزامية للوسطاء العقاريين للدخول بمهنة الوساطة العقارية ... شكراً لكم..
وبارك الله سبحانه وتعالى في جهودكم ... وسدد خطاكم ... وأسأل المولى سبحانه لكم التوفيق ..اللهم آمين ...

1 - تعريف المشاورة.
ومعنى الاستشارة العقارية: أن تسأل وسيط عقاري أو مستشار عقاري فتبين ما عندك من استفسار أو إشكال أو توضيح فتظهر وتسأل عن كل ما يتعلق بموضوع الاستشارة العقارية كاملاً الذي عندك ، رغبة بمن يوضحه لأن تصل إلى النتيجة الصواب فيما تريد وتكون استشارتك في الأمر المهم والمشكل لديك.
والوسيط العقاري أو مستشارك العقاري هو يظهر ما عنده من جواب شافي وكافي فيرشدك للحقيقة فيما استشرت.
فبالنتيجة...ستعرف الطريق الصحيح بعد الاستشارة وتتضح الصورة والمعالم لديك وتنير هذه الاستشارة طريقك..تتخذ قرارك السليم الصحيح بإذن الله تعالى في الموضوع الذي قمت بالاستشارة حوله .
إن حقيقة الاستشارة هي طرح وجهات الرأي المختلفة حول الموضوع المطروح وتقليب هذه الآراء المطروحة وتمحيصها حتى يتم بعد ذلك اختيار الرأي السديد ، فإذا انتهى الأمر إلى رأي من الآراء فيما تم طرحه وقبوله والموافقة عليه بعد تقديم الاستشارة العقارية الصحيحة يكون دور الاستشارة العقارية قد انتهى وجاء دور التنفيذ، التنفيذ في عزم وحسم، وفي توكل على الله .
وهنا وحتى تكون المسألة واضحة وأن الموضوع له أصل في القرآن الكريم وسنة الرسول صلى الله عليه وسلم والتاريخ كذلك سيتم إيراد بعض الأدلة على الاستشارة من الكتاب والسنة.
الشورى في القرآن
بعض الأدلة من القرآن الكريم : -
1 - قوله تعالى " والذين استجابوا لربهم وأقاموا الصلاة"
قال -تعالى-: (وَالَّذِينَ اسْتَجَابُوا لِرَبِّهِمْ وَأَقَامُوا الصَّلاةَ وَأَمْرُهُمْ شُورَى بَيْنَهُمْ وَمِمَّا رَزَقْنَاهُمْ يُنْفِقُونَ).
* وقال القرطبي: كان الأنصار قبل مقدم النبي صلى الله عليه وسلم إذا أرادوا أمرا تشاوروا فيه، ثم عملوا عليه، فمدحهم الله -تعالى- به .
* وقال: ابن كثير: (وَأَمْرُهُمْ شُورَى بَيْنَهُمْ) أي لا يبرمون أمرا حتى يتشاوروا فيه .
2 - قوله تعالى "فإن أرادا فصالا عن تراض منهما وتشاور فلا جناح عليهما"
قال -تعالى- في سورة البقرة: (فَإِنْ أَرَادَا فِصَالاً عَنْ تَرَاضٍ مِنْهُمَا وَتَشَاوُرٍ فَلا جُنَاحَ عَلَيْهِمَا) .
وقال -سبحانه- في سورة الطلاق: (فَإِنْ أَرْضَعْنَ لَكُمْ فَآتُوهُنَّ أُجُورَهُنَّ وَأْتَمِرُوا بَيْنَكُمْ بِمَعْرُوفٍ وَإِنْ تَعَاسَرْتُمْ فَسَتُرْضِعُ لَهُ أُخْرَى) .
هاتان الآيتان في موضوع إرضاع الصبي، ووجوب التشاور حول فطامه، ومن يرضعه ومقدار الأجرة لذلك
* قال الطبري في آية البقرة: قال بعضهم: عني بذلك: فإن أراد فصالا في الحولين عن تراض منهما وتشاور، فلا جناح عليهما.
* قال قتادة: إذا أرادت الوالدة أن تفصل ولدها قبل الحولين، فكان ذلك عن تراض منهما وتشاور، فلا بأس به.
* وقال مجاهد: التشاور فيما دون الحولين، ليس لها أن تفطمه إلا أن يرضى، وليس له أن يفطمه إلا أن ترضى.
* ثم قال الطبري: فإن أرادا فصالا في الحولين عن تراض منهما وتشاور، ولا تشاور بعد انقضائه، وإنما التشاور والتراضي قبل انقضاء نهايته.
* قال ابن الجوزي: (خَلَصُوا نَجِيّاً) أي اعتزلوا الناس، ليس معهم غيرهم، يتناجون ويتناظرون ويتشاورون .
***- مما يستدعي الوقوف والتأمل: ممارسة الشورى من قبل الكفار، كما ذكر الله -جل وعلا- في كتابه الكريم عن فرعون، وملكة سبأ، ومشركي قريش، وغيرهم، وهذا له دلالات عدة، من أهمها أن الكفار أيضا يشتركون في معرفة أهمية المشاورة، وآثارها على الأمم عاجلا وآجلا.
وسياق بعض الآيات يدل على أن القضية ليست قضية عين، بل منهج حياة، وممارسة مستمرة، حيث قالت ملكة سبأ: (مَا كُنْتُ قَاطِعَةً أَمْراً حَتَّى تَشْهَدُونِ) فهى لن تقطع بأي أمر من الأمور دونهم، ويبدو أن هذا هو منهجها قبل هذه الحادثة.
الشورى في السنة
مشاورة النبي صلى الله عليه وسلم لخديجة وأبي بكر رضي الله عنهما
- أبا هريرة رضي الله عنه يقول: ما رأيت أحدا أكثر مشورة لأصحابه من رسول الله صلى الله عليه وسلم لأصحابه.
وبهذا ندرك أن المشاورة أصبح منهج حياة لرسول الله صلى الله عليه وسلم ولأمته من بعده اقتداء به، وتصديقا لقوله -تعالى-: (وَأَمْرُهُمْ شُورَى بَيْنَهُمْ) إذ مدح الله الأنصار -رضي الله عنهم- لممارستهم .
وقد شاور الرسول صلى الله عليه وسلم لخديجة -رضي الله عنها- منذ بعثته حتى وفاتها .
صفحة من التاريخ
* وذكر البيهقي أن عمر كان يدعو الفتيان، فيستشيرهم.
* وعند البيهقي -أيضا- قال ابن سيرين: إن عمر بن الخطاب كان يستشير، حتى إن كان ليستشير المرأة، فربما أبصر في قولها الشيء الحسن فيأخذ به
. قال ابن عاشور: وكان عمر يكتب لعماله يأمرهم بالتشاور، ويتمثل لهم في كتبه بقول الشاعر:
خليلي ليس الرأي في صدر واحد
أشـيرا علي بالذي تريان

وقد استشار عمر ابنته حفصة -رضي الله عنها- في مقدار المدة التي تصبر فيها المرأة عن زوجها.
وفي الختام ... لعل سؤال لا زال يتردد ... في ماذا استشير في العقار ... فأقول لك ... إذا رغبت بشراء أو بيع أرض استشر... رغبت بشراء مزرعة استشر...رغبت بالدخول بمساهمة عقارية استشر.. رغبت ببيع برج استشر.. رغبت بتأجير مستودع استشر... رغبت باستثمار أرضك استشر...رغبت بالدخول في محفظة عقارية استشر ثم استشر ثم استشر... رغبت ببيع شقتك استشر... مشروع عقاري تم الإعلان عنه ولا تعرف عنه التفاصيل استشر قبل الدخول فيه... النقاط كثيرة ولكن أرجو أن يكون الجواب في ماذا استشير قد وصل...الشاهد استشر في كل أمر عقاري تريد الإقبال عليه ... بارك الله فيك ...

وأخيراً .. الكلمة مسئولية لا سيما إذا كانت نصيحة مطلوبة ، فلا تنصح من استنصحك إلا بما وافق شرع الله

قال رسول الله صلى الله عليه وسلم : المستشار مؤتمن ...
وإلى اللقاء في الحلقة الثانية لموضوع الاستشارة العقارية
أسأل المولى سبحانه وتعالى التوفيق للجميع ...
ونسأل المولى سبحانه وتعالى أن ييسر طرح باقي حلقات الاستشارة العقارية ...اللهم أمين ...

التعليقات

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وبعد أخي الحبيب جزاك الله جنات عدن ولك من تحب وأنزلك كنزلة الأنبياء والصدقيين والشهداء يوم القيامة . وفيت وكفيت في موضوعك وكلماتك المنيرة الصاقة المحبة والمخلصة فحديث القلب الى القلب ؟! لابد من الاستشارة وبعد ذلك الاستخارة . طلب ؟ انا وسيط عقاري منذ زمن طويل وعلاقاتي ولله الحمد ..ولكن هناك مشكلة ؟ اغلب ما اوفق بينهما لا يعطوني حقي الشرعي ... لأنهم هوامير كما قلت ؟!!! فأتمنى بعد إذنك اريد صيغة العقد لضمان حقي مثل هذهالامور . وما هي الطريقة المناسبة. متمنيا لك مستقبلا حافلا بالنجاح والمسرات

وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته ... أخي أبو أنس ... شكرا على إضافتك الطيبة وردك الجميل ... وبالنسبة للسؤال ( عدم إعطائك قيمة الوساطة بين الطرفين ) ؟ الجواب : لعل الجواب يحتاج إلى تفصيل من جهة وهي مسألة صيغة العقود ، واختصار من جهة أخرى وهي الطريقة المناسبة لذلك ... وهي أن يكون هناك اتفاق واضح بين الطرفين على موضوع الوساطةالعقارية وهذا يشمل الآتي : 1 - أن يكون الشخص الذي يعمل بالعقار مرخص من الجهات المختصة الحكومية وما له صلة بالموضوع من باقي الجهات القانونية وذلك مثل دائرة الأراضي أو البلدية أو غرفة التجارة والصناعة وغيرها من الجهات التي لها علاقة بموضوع العقار . 2 - أن يكون للشخص مكتب معروف ومرخص كذلك حتى يستطيع ممارسة الوساطة بشكل قانوني ، أما أولئك الأشخاص الذين يقومون بعمل الوساطة العقارية دون وجود رخصة لهم قانونية أو مكتب عقاري مرخص فلا يدخل الشخص بالتعامل معهم ، لأسباب عدة ومنها بكل بساطة أنه في حالة ضياع حقوقه لن يستطيع أن يحصل عليها . 3 - أن يكون هناك عقد واضح بين الأطراف قبل البدء بالوساطة العقارية وهو يشمل عدة أمور لعل المقام والتعليق الصغير لا يكفي لتناوله كاملاً ، ولكن ممكن هذا العقد أن تصيغه بنفسك من خلال خبرتك بشرط أنك تعمل بشكل رسمي بالوساطة العقارية وذلك من خلال مكتب عقاري ، أو تصيغه عند محامي يقوم بعمله لك وتدفع له أجره مقابل ذلك . وأنصحك بأنك لا تقوم بأي وساطة عقارية إلا بعد الإتفاق الكامل مع المالك أو من ينوب عن المالك بصفة رسمية على قيمة السعي بين الطرفين ... والخلاصة .. أن الموضوع طويل جداً وهذا الذي تفضلت بذكره تجربة قد أكون ممرت بها كذلك في بداية عملي بالوساطة العقارية ، حتى استطعت أن أكون صيغ للعقود استخدمها عند عقد الصفقات وذلك حفظاً للحقوق من بداية العمل .. ولعلي سأطرح بعد فترة بعض الدورات العقارية بالوساطة العقارية وغيرها من الدورات المختصة بجانب العقار ، وسأتعرض لذلك بشئ من التفصيل في مجال الدورات .. شكراً أخي أبو أنس لسؤالك ... وأتمنى لك التوفيق ... والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته ...

الى الاستاذ عصام السلام عليكم ورحمة الله وبركاته بعد التحية .. اود ان اسالك سؤال خارج عن موضوع المقال ,,مع الاضرابات الحاصله في الاوضاع الاقتصادية العالمية والتاثيرات الناتجة منها على سوق العقار في السعودية على الخصوص. السؤال ؟؟؟ هل ينصح بشراءارض في مدينة مكة المكرمةاو مدينة جدة لغرض الاستثمار مع العلم ان شراءها سيكون عن طريق قرض بنكي؟ اذا كان الجواب نعم فأي المناطق افضل . واذا كان لا فمتى الوقت المناسب لذلك " مع العلم انه يعتبر اول مشروع استثماري افكر فيه بحكم اني شاب في مقتبل العمر وفي المراحل الاولية في مضمار الحياة " شاكرين لكم تعاونكم ونامل ان نستفيد من خبراتكم وتجاربكم

السلام عليكم أنا أريد المشورة من حضرتكم في أني أريد أن أعربن في بيت دور واحد عظم مع إحدى مؤسسة مقاولات على أن يشتريه لي البنك بقرض عقاري بعد الإنتهاء من بنائه وقد يستغرق ذلك 5أشهر على الأقل وأقوم أنا بالإشراف علية وإختيار مواد الصحية والكهربائية والصبغ وما إلى ذلك ما يقلقني هو قد تتغير سياسة البنك من ناحية القروض السكنية هذا وقد أخذت هذا الكلام من أحد موظفي البنك بأن يكون هذا الأمر بالحسبان؟؟؟؟ أرجواااااا الرد

الاستاذ القدير / عصام السلام عليكم ورحمة الله لدي ارض سكنية شريتها من مكتب عقاري وهي قريبة من احد المشاريع التعليمة التي لا تزال تحت الانشاء وقد قام مقاول المشروع بوضع بيوت جاهزة ليسكن بها عمال المشروع وقد قام اخفاء حدودها من احدى الجهات وكل ذلك تم دون علمي. سؤال هل يحق لي الان بمطالبتة باجار شهري او سنوي لقاء وضعه بيوت جاهزة لعماله على ارضي وفقكم الله ورعاكم

نريد المواضيع والنماذج المتعلقة بالإستشارة العقارية

شكرا لك يا اخ عصام ونريد من توضيح مفصل لي وللاخوان الزائرين عن كيفية صياغة عقود ايجارات وما هي نسبة السعي في الايجارات التي تختلف قيمتها فمثلا قيمة الايجار السنوي 10000 وكذلك 20000 وكذلك 30000 وكذلك 40000 وكذلك 50000 وكذلك 100000 وهل هي تحت قانون اوماذا نريد التوضيخ منكم جزاكم الله خيرا وكذلك كيفية عملية التثمين وعملية اقناع ملاك العقار بالتسويق لعقاراتهم

أخي الزائر وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته بالنسبة للجواب على السؤال فهو كالآتي : • سؤالك أخي الفاضل هو بصلب الموضوع الاستشارة العقارية ، فنؤكد دائماً أن أي شخص يريد شراء عقار فلا بد قبل الشراء من مستشار عقاري له . • المقال يتحدث عن الاستشارة العقارية، وأهميتها وما يتعلق بها، وهو الأصل، والإجابة على الاستشارات العقارية ليس هنا مكانها فهي تحتاج لقسم خاص أو ركن خاص بعنوان ( مستشارك العقاري ) • ومع هذا بحالة وجود أي استشارة عقارية أسفل المقال من القراء فسأقوم بالجواب على كل سؤال قدرة الاستطاعة مع مراعاة الآتي: 1 – الجواب سيكون عام بحيث يعطي فكرة عامة للموضوع ، حيث أن التفصيل التحليلي للجواب بحاجة إلى معرفة جميع جوانب السؤال المطروح ومشاهدته على أرض الوقائع ، وعند ذلك استطيع اتخاذ القرار النهائي بالاستشارة العقارية (( هل تشتري أو لا )) وبإذن الله تعالى بعد الدراسة ستكون الإجابة وافية بنسبة لا تقل عن 75 % . وهنا قد يطرح الشخص سؤال، بهذه الحالة سنفوت كثير من الفرص العقارية، والجواب بشقين: • الخبير بالعقار نفسه يستطيع بفترة قصيرة اتخاذ القرار من عدمه ويكون بإذن الله تعالى بالأغلب قراره صحيح، والله أعلم. • أما من يرغب بأن تقدم له الاستشارة أي شخص آخر غير المسئول فهنا بحاجة إلى الدراسة لأنه سيقدم استشارة بمال غيره ولن تقل عن مئات الألوف بل الملايين، فكان لا بد من الانتظار ودراسة الموضوع من جميع جوانبه. وبالنسبة ( للأوضاع الاقتصادية العالمية ) فهذه مسألة تدخل بباب العقار وغيره من المشاريع التجارية عند البدء بها ولا بد من وضعها بالحسبان ودراستها دراسة جادة ومستفيضة . والسؤال المطروح حول عقار مكة لغرض الاستثمار أو جدة فهناك جوابين مختلفين لطبيعة المنطقة وكلاهما بالعموم انصح بالاستثمار بهما ولكن سنأخذ بجواب عام كما قلت كل منطقة على حدة: 1 – مكة المكرمة : إذا سألتني هل استثمر بمكة المكرمة ، بمعنى هل سينجح الاستثمار بها ، أقول وبكل ثقة نعم ، ولكن النظرية واضحة اشتر صح واستثمر صح تربح صح ، وخلاف ذلك لا يقل الشخص أني خسرت فالعيب بطريقة الاستثمار وليس المكان ، فالمكان الاستثمار ناجح فيه بنسبة 100 % إلى يوم القيامة .. والله أعلم (( وهذا رأي بالموضوع )) . وسمعت عن شخص ترك الاستثمار بمكة المكرمة لأنه صاحب العقار رفض أن ينزل من قيمة العقار عشرة ملايين ريال ، فاستثمر ببلد آخر ، فتعرض لهزة مالية ، ثم بنفسه ذكر هذه القصة وهو أن ما حصله بسبب ترك عقار مكة المكرمة والاستثمار فيه ، مع أن الفارق عشرة ملايين . وخذ هذه النصيحة ، إذا وجدت بمكة المكرمة عقار للشراء ونسبة الربح فيه 6% سنوياً ، ووجدت عقار آخر ببلد آخر نسبة الربح فيه بين 7 – 10 % سنوياً ، فالزم الاستثمار بمكة المكرمة ، ويكفي أن مالك الذي حصلت عليه سيكون الغالب من معتمرين وحجاج ولا يخفى دعائهم لك بالبركة وبمالك إذا أنت قدمت لهم عقار ويشعروا بالراحة فيه أثناء فترة إقامتهم وسكنهم . فمكة المكرمة ما ورد فيها من فضائل تجعل لا يختلف شخصان له فهم العقار بأنها من أنجح مناطق الاستثمار. بل أنا على يقين إذا وجد شخص فقير بمكة المكرمة لا يتعدى دخله الشهري 1000 ريال ويعيش الفقر الأسود بحياته ، ثم وجد شخص بدخل معه بمشروع بمكة المكرمة ولنأخذ على سبيل المثال لا الحصر، فتح مشروع بقاله ، وقد تم وضع دراسة الجدوى وخطة العمل الصحيحة مع الدراسة التسويقية للمشروع ، فهذا الفقير المعدوم أتوقع له أن لا يقل دخله بعد عشر سنوات عن مليون ريال ثم هو بعد خمس وعشرون سنة من الآن من أصحاب الملايين ( وأنا أعطيت المدة هذه كتقدير تقريبي فقط ) ، وبعد أن كان يقف بالطابور ليقوم بسحب مائة ريال من حسابه بالبنك ، هو اليوم البنك يتصل به ويقول له تفضل يا رجل الأعمال حتى نفتح لك حساب رجل الأعمال ، وبعد أن كان يقف أمام الفنادق خمس نجوم بمكة المكرمة يحلم بالدخول فيها ، إذا هو الآن يسكن في أيها شاء بل موائد الطعام والضيافة تتوالى عليه ، وقد يقول قائل ما هذا الحلم الذي أوصلتنا له ، فأقول له أبق على حلمك واستمر بنومك لأني من خلال إطلاعي بالخارج على فرق الأسعار بالبضائع يتضح الآتي وسآخذ مثال توضيحي لذلك : ( هناك لعبة تباع لدى المصدر بسعر 25 ريال من المورد الأصلي وهي نفسها تباع لدى المشتري صاحب المحل أو المعرض الذي أحضرها من المحل الأصلي 100 ريال أي إن نسبة الربح لا تقل عن 300 % ، نحذف من 300 % الأرباح نسبة 200 % مصاريف للمكتب يبقى صافي ربح بنسبة 100 % سنجد كيف يستطيع هذا الفقير أن يتحول إلى رجل أعمال بمكة المكرمة ، وهذه نقطة قد تخفى على كثير من الناس ، وهذا نموذج سريع جداً وحتى لا أطيل وإذا رغب القارئ سأفصل بالجواب رياضياً بالأرقام حتى أوضح المسألة كاملة ، وما على الفقير إلا أن يقوم بشرب ماء زمزم بنية الربح الحلال ويأخذ بالأسباب وينفض عنه غبار الكسل وسيجد النتيجة بإذن الله تعالى ) . وماذا يعني هذا ؟ يعني أن الاستثمار بمكة المكرمة بمجال العقار ناجح فيها لما أكرمها الله سبحانه وتعالى من مميزات ، مع العلم بأنه قد تمر فترات ركود بالعقار بمكة المكرمة ولكن قد تستمر سنوات ويرجع الأمر كما كان حيث أن أن الحج والعمرة باقيان إلى يوم القيامة . ولكن لا بد من معرفة الطريقة الصحيحة للاستثمار بها، وأكرر الإجابة على مثل هذه الأسئلة طويلة جدا جدا. 2 – جدة : منطقة لها مميزات ومنها على سبيل المثال لا الحصر : * قربها من مكة المكرمة . * منطقة سياحية. * مقر للتجارة. * البحر قريب منها . * الحجاج يذهبون للتسوق منها بعد انتهاء الحج .. والجواب بذكر المميزات طويل ، ولكن سأذكر مسألة للتوضيح فقط : (( إذا رغب شخص بفتح مشروع للتسويق لبضاعة معينة لدى الحجاج الذي يتوافدون بالملايين بكل عام ويرغب بالتسويق لعلامته التجارية ، فهو سيبحث عن مكتب يستأجره، فما المنطقة القريبة من مكة التي باستطاعته أن تكون مقره التجاري، الجواب هي منطقة جدة )) بالعموم أنصح بالاستثمار بجدة. ولكن سأقدم نصيحة بحالة رغبتك لشراء عقار بجدة فمن باب إدارة المخاطر فقط حاول أن تجد عقار يوافق أن يبيعه المالك عليك بسعر 25 % أقل عن السوق وهذه 25 % أعتبرها من باب إدارة المخاطر وكمثال توضيحي لذلك: اشتريت عقار بمنطقة معينة بجدة وكان قيمة العقار 100000 ريال بعد إجماع أهل العقار على ذلك والخبراء منهم ولم يشذ أحد فأصبح اتفاق على أن هذا سعره، فهنا لك خيارين: 1 – شراؤه إذا كان هذا سعره الحقيقي بعد التقييم والتثمين كما ذكرت. 2 – وهو الأفضل التفاوض مع المالك بأن يخفض من قيمته بنسبة 25 % وذلك تحسباً إذا حصل هبوط بسعر العقار فلن يقل الهبوط عن 25 %، وعلى أسوأ الاحتمالات وقد يكون هذا مستبعد والعلم عند الله تعالى، وإذا نزل بنسبة 50 % فعندها ستكون لديك قرارات عدة: * جعله للورثة من بعدك . * الانتظار حتى يرتفع مرة أخرى . * هذه النقطة هي الأهم كيف استثمر هذا العقار بشكل يدر عليه ربح بعد هذا النزول بنسبة 50 %وهذا ممكن وغير مستحيل مع العقار، ولكن سؤالي دائماً من هو مستشارك العقاري. * من خلال تتبع العقار وتاريخه، نجد أن الهبوط الذي حصل بهذه المنطقة سيرتفع مرة أخرى. ولكن النظرية ( اشتر صح وبع صح تربح صح ) فأنت إذا خسرت فقدر الله وما شاء فعل ، ولكن واحدة من الخطوات الثلاث للنظرية لم تطبقها بشكل صحيح ، حيث أن الأغلب العقار لا خسارة فيه لمن هو صاحب خبره به . وبالعموم.. إذا كنت من أهل مكة أو جدة فأنصحك بأن تبقي استثمارك بينهما فهو خير لك، وإذا عملت بشكل صحيح فأتوقع بإذن الله تعالى الأرباح ستدر عليك... والله أعلم . وإذا كنت شاب وفي بداية العمر ولكن رغبة حقيقة بالعمل التجاري فستنتج بإذن الله تعالى وتوفيقه. أسأل المولى سبحانه وتعالى لك التوفيق . ملاحظة: الإجابات العقارية بحاجة إلى تفصيل طويل جداً أكثر من هذا ولكني ما ذكرته هو من باب التوضيح للسائل وبشكل عام. شكراً لكم .

السلام عليكم الأخ / أبو ألمى وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته سأقدم لك بإذن الله تعالى المشورة المتعلقة بالموضوع، وذلك في مجال العمل التجاري بشكل عام و في المجال العقاري بشكل خاص، وعند الإجابة على الأسئلة سأوضح عدة أمور أرجو أن تؤخذ بعين الاعتبار: 1 – أن الإجابات التي أقوم بالرد عليها هي أقرب إلى العموم ، حيث أن مثل هذه الإجابات بحاجة إلى تفصيل طويل ونقاش مستفيض بين صاحب السؤال ومستشاره العقاري ، وقد يحتاج الأمر إلى عدة جلسات استشارية، وأنا أسير على منهج ولا زلت أسير عليه بالنسبة للزبائن في المجال العقاري ، وهو أن كل طلب عقاري لا أستعجل فيه ، بل الذي أنصح به هو الدراسة العملية التي قد تستغرق أسبوع أو شهر أو حتى ستة أشهر في أكثر تقدير ، أو سنوات إذا كان المشروع ضخم مثل المجمعات السكنية ، أو الأبراج أو غيرها والتي تتعدى قيمة المبالغ فيه مئات الملايين . و حيث أن الفرص الذهبية والتي تسمى في علم العقار ( اللقطة ) هي نادرة ، والحقيقة أن أغلب الخبراء العقاريون سيحتفظون بها لأنفسهم ، ولن يعرضوها على الزبون العقاري إلا إذا كان من النوع الذي سيدفع لهم مقابل ، يشعره بأنه مستفيد ، لأن الزبون العقاري في حالة اللقطة مستفيد ، فلا بد أن تعم الفائدة الكبيرة للطرفين ، وكما ذكرت هي قليلة وفرص نادرة ولكنها موجودة ، ومن علم أن مستشاره العقاري قد صدق التعامل معه على المدى الطويل ، وطلب نسبة ربح عالية فلا يتردد بذلك بل يدفع وهو يعلم أنه سيحقق المكسب الكبير بإذن الله تعالى . 2 – في بداية المقال وضحت مجالات العمل في العقار ونظرياته، فكل سؤال لن يخلو أن يندرج تحت واحدة منها ، فهذا السؤال سيتم تصنيفه على أساس أنه في مجال الوساطة العقارية أو ما يعرف لدى الناس بـ(السمسار العقاري)، فهو يدخل في هذا القسم. 3 – كل نظرية من النظريات العقارية هي عبارة عن بحر كبير ، فلذلك لا بد من المنقذ الذي يأخذك إلى ذلك البحر ، بشرط أن تكون معه أدواته التي سيبحر بها ، لترجع بالربح الوفير بإذن الله تعالى . 4 – لا بد لمن يرغب بالاستثمار في العقار بحضور الدورات المؤهلة ، لذلك سأحاول قريباَ طرح دورات مصغرة وسريعة غير المقالات ، وقد يكون ذلك لاحقاً وليس الآن ، حيث أن الدورات المطولة بحاجة إلى حضور و ربما تستغرق أياماً أو شهوراً. 5 - وهنا أريد التأكيد على قضية مهمة جدا في مجال العقار بالتحديد ؛ وهو أن كل العقار لا بد لك أن تطلع على القوانين والأنظمة المعمول بها في منطقتك أو بلدك ، وأن يتم الوقوف عند القانون بكل حروفه ومعانيه وأن لا تتعداه نهائياً ، وهذا موضوع مهم جداً ، وقد تلاحظ أنني تعرضت لهذا الموضوع قبل أي موضوع في مجال العقار ، حيث أنك بحاجة إلى دراسة قانون العقار بشكل كامل ولا حجة لك في ذلك، وتتحمل خطأك بعدم الإلمام به ، وسوف نوضح موضوع قانون العقار وأهمية الوقوف عنده قريباً وخطورة تجاوز هذه القوانين والأنظمة وما الآثار المترتبة على ذلك ، فأؤكد وأقول القانون ثم القانون واحترامه في المجال العقاري . 6 – بالعموم فالاستثمار في العقار خير ، وله أرباحه ولكن إذا ما توفرت أدوات الاستثمار الصحيح . وبالنسبة للجواب على السؤال هو كالآتي : * مسألة العربون التي تفضلت وذكرتها بسؤالك فهي ذات شقين : 1 – السؤال عنها من جهة شرعية ومدى صحتها بهذه الحالة وسلامتها وبعدها عن الشبهات . 2 – جوابي هو على فرض أنك قمت بالسؤال وتبين لك صحتها الشرعية فالجواب كالآتي بشكل عام : * معرفة أرباح البنك للقرض العقاري وما هي أفضل فترة سداد بالنسبة لك، أي هل الأفضل أن يتم تمويل العقار على خمس سنوات أو عشر سنوات أو عشرون سنة فهذا يرجع لحال السائل . * التأكد من قدرتك على ترتيب مصاريفك الشهرية بعد أن يتم خصم قيمة القسط الشهري للتمويل العقاري ، أم ستبقى طوال حياتك بمثابة ساعي البريد الذي يستلم المظروف من المرسل ويوصله إلى جهته ، بمعنى أن راتبك تستلمه وبعد خصم قيمة التمويل تقوم بتوصيل ما تبقى منه لمستحقيه من السوبر ماركت والسيارة و .. ثم تنتظر الشهر التالي وهي الدوامة لا تنتهي . * هل يمكن طرح بدائل مؤقتة خصوصاً مع الأزمة المالية العالمية The global financial crisis مثلاً : هل من الأفضل أن تقوم بالسكن في منزل بالإيجار لمدة سنتين كأقل تقدير وبحد أقصى خمس سنوات ، ثم تقرر هل تشتري أم لا ، وهذا اقتراح ، ولكن لا بد من وضعه بالحسبان بهذا اليوم وفي هذه السنة عند اتخاذ قرار الشراء خصوصاً أنك مرتبط بتمويل عقاري ، أي أرباح مضاعفة وأنت تشتري منزل وليس أرض فضاء ، فلكل مسألة جوابها الخاص بها ، و الذي يتغير بتغير السؤال ، وهنا أقترح عليك دراسة الموضوع دراسةً علمية جادة حتى لا تندم على قرار خاطئ . * هل أنت صاحب خبرة حتى تقوم بمتابعة المنزل ، ولن تتعرض للمخاطرة مطلقاً ، خصوصاً أنك تتحدث عن بيت العمر ، وهل من الأفضل أن تدفع مبلغ إضافي وتعطيه لمقاول البناء بدل دخولك بهذه المخاطرة والجواب عندك. * أما إذا كنت ترغب بالمنزل للاستثمار أو التجارة فهناك جواب آخر للموضوع . وبالنسبة لنظام البنك من ناحية القروض ، و حتى يذهب عنك القلق ما عليك إلا زيارة قسم التمويل العقاري في البنك مرات ومرات ، والجلوس مع الموظف المختص بالتمويل العقاري والقروض السكنية ، وسؤاله عن نظام التمويل العقاري للبنك الذي ترغب بالتمويل عن طريقه ، وقبل ذلك الاتصال بهم قبل الزيارة ، وسؤالهم عن القروض السكنية ، فأعطي من وقتك شهر كامل للسؤال ، و في المقابل سترتاح طوال حياتك الباقية ، فلا مقارنة بين الشهر وطوال العمر . وإذا كان الموظف المختص بالتمويل قد أخبرك بهذا ، وهو تغير نظام البنك في التمويل العقاري على غير الشروط والبنود التي تم التوقيع عليها في العقد ، فأرجو أن تقوم بإطلاع مدير البنك على هذه المسألة لأن البنوك بحد علمي تريد أن تحافظ على زبائنها وسمعتها ولن تقوم بهذا التصرف الذي يضرها. و يمكنك في هذه الحالة أن تطلب من موظف التمويل العقاري ، القرار المكتوب من إدارة البنك بما يفيد بتغير سياسة التمويل السكني ، أما الكلام الشفوي لا اعتبار له ، و يمكنك تقديم شكوى ضد هذا الموظف الذي قد يسيء للبنك الذي يعمل به. أرجو أنني استطعت الإجابة والرد ولو بشكل عام على السؤال. بارك الله فيك وأسال المولى سبحانه وتعالى لك التوفيق. والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

شريت دور في منزل وهذا الدور ملك لعمي ابو زوجتي غير ان المنزل بأسم أخيه ويسكن بالدور الثاني ومرهون للبنك العقاري كتب اللي باسمه العقار( اخ عمي) المبايعة في مكتب عقاري باسمي الان أرغب في بيع هذا الدور علما لم يتم تسديد القرض للبنك العقاري حتى الان فما هو العمل القانوني الذي بموجبه استطيع ان ابيع هذا الدور وهل تكفي ورقة المبايعة الموجودة لدي لذلك ارجو التكرم بالنصيحة الفعالة شاكرا لكم حسن الرعاية

هل يسمح للمكتب عرض عقار بدون اذن المالك

السلام عليكم ،، بالنسبة للأسئلة المتعلقة بالإستشارة العقارية والمكتوبة تحت المقال سأقوم بالرد عليها بإذن الله تعالى ، ولكن يحتاج كل جواب إلى وقت ، لذلك كل سؤال متعلق بالعقار سيتم الرد عليه ، ولكن نرجو التكرم بإعطائي الوقت الكافي لذلك . شكرا لكم

الحلقة الثانية أهداف الاستشارة العقارية وآثارها ( 2 / 1 ) البحث عن الاستثمار العقاري الناجح الصحيح والنافع المفيد هناك أهداف نسعى لتحقيقها من خلال الاستشارة العقارية، وإذا تحققت المشورة العقارية على وجهها الصحيح ، فإن لها من الآثار الإيجابية التي تعود بالنفع والفائدة الكبيرة على المستشير العقاري ، وقبل الدخول في أهداف الاستشارة العقارية سأعرج على نقطة بسيطة ، وهي نصيحة سريعة للمستثمرين في عالم العقار : ( لا تتعب في عالم العقار ، فاستشارة عقارية صحيحة توصلك لبر الأمان من خلال الاستثمار العقاري الناجح بإذن الله تعالى ) فالاستشارة العقارية لها أهدافها الواضحة ، ومنها : 1- إن الاستشارة إذا توافر فيها ركنا الإخلاص والمتابعة ، فهي عبادة لله يرجو العبد فيها ثواب الله، لأن الله قد أمر بها وشرعها، وفعلها رسوله صلى الله عليه وسلم ، وما كان كذلك فهو أمر مشروع متعبد به، سواء أكان عبادة واجبة أم مندوبة . 2- الوصول إلى الحق والصواب، المتمثل بالاستثمار الصحيح في المجال العقاري من خلال الاستشارة العقارية، والتي تعود بالنفع والفائدة على الشخص المستشير، فهذا الذي يسعى إليه من خلال مستشاره العقاري. والنظرية تقول : ( اشتر صح وبع صح تربح صح ) . قال علي بن أبي طالب - رضي الله عنه - : "الاستشارة عين الهداية، وقد خاطر من استغنى برأيه". * قال ابن الجوزي: "ومن فوائد المشـاورة أنه قد يعزم على أمر، فيبين له الصواب في قول غيره". 3- القضاء على الاجتهادات الفردية والارتجال، وتجنيب الزبون العقاري الآثار السلبية للقرار الفردي البعيد عن الصواب . فإذا ما تأملنا أهداف الاستشارة العقارية، وجدناها في نهاية المطاف تأخذ المستشير العقاري إلى بر الأمان . وهناك فرق بين أن يتخذ الإنسان قرارا عقارياً يخصه وحده، أو أن يتخذ قرارا عقارياً يؤثر على غيره ، وخصوصاً إذا كان هذا الإنسان على سبيل المثال وصيّ على مجموعة من الأيتام ، فهو مسئول عن أموالهم وعقاراتهم ، ولا بد أن يكون الاستثمار مبني على خبرة ودراية بالعقار حتى يتجنب المخاطرة بأموال الأيتام ، وأن يفرغ كل طاقته ويعمل عقله لتحقيق أعلى فائدة لهم ، و لا يتحقق هذا إلا في حال كونه خبيراً عقارياً ، أو لدية مستشار عقاري ناجح يوصله إلى بر الأمان ، خصوصاً إذا كان الموضوع يعني غيره. وهذه قصة حصلت لبعض الأيتام نستهل بها ونذكرها لبيان أهمية وجود المستشار العقاري ، وأن الإنسان إذا ما أصبح وصياً على أموال الأيتام ، فلا بد له أن يعرف كيف ينجح بالاستثمار فيه ، وخصوصاً أن مجال العقار من المجالات التي تطمئن لها النفس لاستثمار أموال الأيتام فيها ، ثم بعد فترة الاستثمار ، وعندما يأتي الأيتام لاستلام استثماراتهم ، بعد بلوغهم سن الرشد ، عليه أن يوضح لهم من خلال التقرير المالي لسنوات الاستثمار كاملة ، جميع التفاصيل والمشاريع العقارية وغيرها التي دخل بها واستثمر فيها أموال الأيتام ، وما هي الأرباح التي تحققت طوال السنوات الماضية . والقصة وقعت قبل تسع وثلاثين سنة من الآن ، فقد كان هناك والدٌ لأيتام ثلاثة يملك متجراً للمواد الغذائية بإحدى المناطق ، وتوفى الأب تاركاً الأم وأولادها الثلاثة ، فقامت والدة الأيتام - ونظراً لقلة خبرتها بالاستثمار في ذلك الوقت – بتوكيل وصيٍ للتصرف في المتجر ، وكان هذا الوصي يعمل محاسب بالمتجر نفسه خلال الفترة المسائية براتبٍ شهري ، وفي الصباح هو موظف بمكان آخر . فتابع الوصي المتجر لفترة ثم باعه بمبلغ ثلاثون ألف ريال ، مستثمراً أموال المتجر بعد ذلك بالعقارات و المساهمات و غيرها ، و بعد خمسة عشر سنة تقريباً من استثمار أموالهم ، اتصل بهم ليرجع لهم أموالهم ، واجتمع بهم وأخبرهم بطريقة استثماره لأموال هؤلاء الأيتام ، و أن الأموال التي جمعها خلال فترة الاستثمار كانت بحدود مائتي ألف ريال تقريباً . وبتحليل سريع للقصة نقول : أن رأس المال كان ثلاثون ألف ريال قبل خمسة عشر سنة من الآن ، وبعد مرور كل هذه السنوات على الاستثمار وصل الربح مائتي ألف ريال! والسؤال المطروح : * هل تم استثمار رأس المال بالشكل الصحيح ؟ بمعنى هل تساوي خمسة عشر سنة استثمار بمبلغ وقدره ثلاثون ألف ريال ، ربح وقدره مائتي ألف ريال ؟ وخصوصاً أن تلك الفترة مرت المنطقة بمجموعة من الطفرات كانت كافية لتحقيق أرباح مضاعفة عن هذا المبلغ المذكور ، وهل تم الاستعانة بالمستشارين العقاريين لأخذ آرائهم في الطريقة الصحيحة لاستثمار أموال الأيتام لتحقيق أضعاف الربح المذكور . وبنظرة سريعة ، فإذا ما تم وضع رأس المال في ذلك الوقت في ثلاثة عقارات ، ولنفترض أن قيمة كل عقار عشرة آلاف ريال ، و تم تركها طوال 15 سنة ، كانت كفيله بإذن الله تعالى بأن تحقق أضعاف الربح الموضح ، بل كان كفيلاً بأن يحقق لهؤلاء الأيتام الحياة الطيبة لهم ولأبنائهم ، والتوضيح التفصيلي لهذا الموضوع طويل ، ولعلنا نتحدث عنه في مكانه المناسب ، و فيما يتعلق بالاستثمار العقاري الصحيح في مثل هذه الحالات . فكان استثمار هذا الرجل مبني على الاجتهادات الفردية والارتجال، مما كان له هذا الأثر السلبي على الأيتام . لذلك كان قرار وجود المستشار العقاري طوال فترة الاستثمار بأموال الأيتام ، كفيل بعد توفيق الله سبحانه وتعالى بتحقيق الربح الوفير لهؤلاء الأيتام ، الذين لم تكد تصل ثروتهم في نهاية المطاف لمائتي ألف ريال. ومن هنا رأينا أن الله -سبحانه- لم يجعل اتخاذ قرار يتعلق بصبي رضيع بيد فرد واحد، وإن كان أقرب الناس إليه كوالده أو والدته، و إنما جعل رفع الجناح مشروطا بالتشاور والتراضي بين الوالدين، (فَإِنْ أَرَادَا فِصَالاً عَنْ تَرَاضٍ مِنْهُمَا وَتَشَاوُرٍ فَلا جُنَاحَ عَلَيْهِمَا) [ سورة البقرة، الآية: 233 ]. * وقال سعد بن أبي وقاص – رضي الله عنه : "إذا أهم الأمر عمر بن الخطاب دعا ابن عباس وقال له: غص غواص". فهل قام هذا الوصي على الأيتام باستفراغ كل طاقته وقوته حتى يحصل على أفضل كسب من الاستثمار والمتاجرة بأموال الأيتام ؟ فلذلك كان لا بد للشخص الذي يتولى إدارة مال اليتيم أن يكون ذا خبرة ودراية بالعقار والاستثمار فيه ، لذلك تجد أحياناً عائلة يموت فيها رب الأسرة ، تاركاً لهم عقاراً أو عقارات ذات قيمة ، فما الذي يحصل؟ يذهبون لشخص طيب يثقون به وفيه خير ، قائلين له : يا بو فلان نريد منك أن تدير عقار هؤلاء الأيتام ، ومن طيبة هذا الرجل أنه يستجيب لذلك ، لا وبل يقول لهم إني محتسب الأجر عند الله تعالى. و هذا وإن كان صحيح من جهة أنه قدم عمل صالح ، فهو خطأ من أبواب متعددة ، ومن هذه الأخطاء على سبيل المثال لا الحصر: 1- إدارة العقارات بحاجة إلى خبير في هذا المجال، نسميه بالمصطلح العقاري ( مدير إدارة عقارات ) له شهاداته في هذا المجال، والرجل الطيب لا يعدو أن يكون محتسباً. فالذين يمارسون إدارة العقارات - و الذي هو علم مستقل بذاته - هم خبراء أقوياء في هذا المجال المبدع ، ولكنهم قليلون ، ومن وجدتموه خبير ومطلع فلا يجدر به أن يقول أنه محتسب للأجر ، لأنه لم يصل إلى هذا المستوى العالي من الخبرة حتى يقدم خدماته مجاناً ، مع أنه يريد الأجر من الله تعالى ، و كذلك لا يحسن بنا أن نطلبها منه مجاناً ، بل لا بد من اتفاقات واضحة على مكافآت مجزية ومرضية ومفيدة للطرفين . 2- كثير هم الأيتام الذين ورثوا عقارات من ذويهم ، ولكن نظراً لقلة خبراء إدارة العقارات ومن يتولى هذا الشأن ، تراهم لا يجيدون كيفية تحقيق الأرباح بمعناها الحقيقي لهؤلاء الأيتام. علماً بأن الأرباح التي تدرها العقارات من وراء وجود مدير إدارة عقارات ناجح كثيرة ومتنوعة ، أشبهها بشخص فتح صنبور ماء بداخل أنبوب طويل ، مسافته لنفترض عشرة كيلومترات ، فهذا الماء سيجرى به حتى نهاية أنبوب الماء الطويل، وهكذا الإدارة الجيدة للعقار ، تدر الأرباح للمالك منذ بداية تسليم العقار لمدير إدارة العقارات ، ولا تتوقف حتى آخر أنبوب الماء وهي لحظة خروج المستأجر ، أما الذي لا يملك خبرة بذلك ، فعند فتح الصنبور سيغرق ويغرق من حوله ، مع تلوث البيئة الحاصل من وراء تجمع بركة الماء . ولتوضيح الفكرة فلنقارن بين شخصين في مسألة من مسائل إدارة العقارات وهي: (دخل العقار) وإلا فالمسائل التي نريد المقارنة فيها بين الخبير وغيره كثيرة جدا. فلدينا إدارة الرجل الطيب المحتسب والذي سيعمل بالبركة ، وعندنا إدارة الخبير العقاري بإدارة العقارات. ومع المثال الآتي الذي قمت بصياغته على شكل قصة ، سيسهل إيصال الفكرة المرادة: توفي أبا محمد عن زوجة وأولاد ذكور وإناث ، فقامت الزوجة الطيبة بالتفكير في تسليم العمارة التي ورثوها من زوجها لشخص ثقة ، لأنها تريد الاستفادة من دخل العمارة ، لتصرف منه على تعليم أولادها الأيتام وما إلى ذلك من شؤون الحياة ، فقامت ورفعت السماعة على جارتها الطيبة أم خالد ، فوجهتها أم خالد إلى "فواز" الرجل الطيب و المشهود له بالصلاح ، والذي يعمل موظف صباحي بإحدى الجهات ، وبالفعل تم الاتصال على "فواز" ، وكعادته رجل سباق للخير ، فلم يرد للأيتام طلباً ، خصوصاً أنه محتسب الأجر عند الله تعالى بإدارته للعقار ، وسيعمل على حدود خبرته ، ويسأل أهل الخير من الطيبين أمثاله عند الحاجة ، وسيقوم بتحقيق النفع للعقار بناء على خبرته . تم تسليم بناية الأيتام للرجل الطيب "فواز" ، وهي عبارة عن عمارة مقسمة على أساس عشرون شقة ، من أستوديو وغرفة وصالة وغرفتين وصالة ومحلات تجارية ، ثم قام بتأجيرها على حدود خبرته ، يراعي الناس ويحتسب الأجر وإذا طلب منه شخص أن يخفض له قيمة العقار إلى النصف فلا مانع لديه ، لأن المسألة إنسانية ، وما إلى غير ذلك من الصفات الطيبة الموجودة بالخريطة الإدراكية الذهنية لديه ، و التي لا يوجد بداخلها أي مكان لخبرة مدير إدارة العقارات ، بل يوجد بها الطيبة والاحتساب وتوصيل الخير للغير ، ثم سيقوم ببلورة هذه الخريطة الذهنية الإدراكية التي يحملها ، على تأجير العقار وإدارة عقارات الأيتام ، وبالفعل تم تأجير العقار كاملاً على ضوء الخريطة الإدراكية الذهنية الموجودة لدى "فواز". هنا لا بد من عدة وقفات مطولة ، تحتاج لنقاش لن أتعرض لها الآن ، ولكن سنتطرق لها عند الحديث المفصل ، عن إدارة العقارات في المقالات القادمة إن يسر الله سبحانه وتعالى ذلك. ولكن ما أريد أن أوضحه من قصة الأيتام و "فواز" ولتوضيحه سأجعله على شكل لغز، أرجو أن تقوموا بحل هذا اللغز وهو : * كم المبلغ الذي خسره الأيتام تقريباً بسبب سوء إدارة "فواز" الرجل الطيب حتى هذه المرحلة ، أي بعد مرور ست شهور تقريباً من تسلمه لإدارة العقارات ؟ وأرجو أن لا تكمل القراءة وأعطي لنفسك دقيقة للتفكير في الجواب.. هل توصلت للجواب ؟ الخسارة بسبب إدارة فواز هي: ((سجله بين القوسين إذا تكرمت)) ( .......................) ريال . واستمع للجواب الآن بالتوضيح الآتي : بالصفات المذكورة لدى "فواز" وبالمرور السريع على أحداث القصة ووصولاً إلى هذه المرحلة ، فإن نسبة الخسارة التي ستلحق بالأيتام ..........% ، ولنفترض أن التأجير كان في محرم 1431 هـ ونحن وصلنا اليوم إلى رجب عام 1431 هـ ، المتوقع أن الخسارة لن تقل عن خمسون ألف ريال ، علماً بأن هذه الخسارة هي على أقل تقدير . ولتوضيح ذلك : فإذا كانت القيمة السوقية للعقار مليون ريال ، و قام "فواز" بتأجيره بدخل 7 % أي بقيمة سبعون ألف ريال ، ثم خصمنا قيمة المصروفات السنوية من 7 % التي هي نسبة الدخل وليست نسبة الربح كما يعتقدها بعض الناس ، فسيبقى للأيتام من البناية التي قيمتها مليون ريال ، دخل سنوي بقيمة خمسون ألف ريال تصرف على الأيتام ، وبنظري والله أعلم أن مثل "فواز" لا يستطيع أيضاً أن يحافظ لهم على هذا المبلغ كصافي ربح سنوياً ، حيث أن خبرته لا تساعده في ذلك ، وقد يطلب شخص توضيح ذلك فالجواب من شقين : الأول: أعطي هذا العقار لأي خبير إدارة عقارات ، وأعطي العقار لشخص مثل "فواز" ، فالخبير بإدارة العقارات بفضل الله تعالى ثم بخبرته سيقوم بتحقيق أرباح لهذا العقار على أقل تقدير مائة ألف ريال بمعنى 10 % سنوياً ، وهذه 10 % ماذا تعني في عالم العقار ؟ سأوضحها بإذن الله تعالى في الحلقة الثالثة عند ذكر قصة توضيحية تفصيلية بخصوص نسبة الدخل وأثره على سعر العقار. ولكن ماذا يعني هذا ؟ يعني أن "فواز" قد ألحق خسارة بالأيتام مقدارها خمسون ألف ريال تسمى محاسبياً( أرباح معدومة ). فإذا ما وجهنا سؤالاً لـ "فواز" ووجهنا إليه أصابع الاتهام وقلنا له : يا " فواز " أنت عرضت الورثة الأيتام لخسارة مالية بمقدار خمسون ألف ريال ، و أنت مطالب بتعويضها ، فسيرد عليك بقوله: اتق الله ، ما هذا الاتهام ، هل هذا جزائي ، أنا بذلت كل ما بوسعي لراحة الأيتام ، وتركت أولادي وبيتي من أجل تحقيق الفائدة للأيتام ، وأنا وأنا ... ثم سيختمها بقوله (( وهل جزاء الإحسان إلا الإحسان )) . و قد يتساءل " فواز " ويقول من أين جاءت هذه الخسارة ؟ لكن المسكين لا يعلم أن هذه الخمسون ألف ريال ، ستعتبر محاسبيا أرباحاً معدومة ، حيث أن الذي أضاعها هو عدم تفويض شخص له خبرة ودراية بالموضوع ، حتى يعرف كيف يؤجر ويدير ويحقق أعلى ربح للأيتام . و سيكون الفرق واضحا إذا كان الأيتام يمتلكون أبراجاً ، فالخسائر ستقدر بالملايين. وعلى هذا فلنفترض أن اليتيم ورث عشر بنايات ، قيمة كل بناية مليون ريال ، أي مجموع البنايات عشرة ملايين ريال ، فمعنى هذا أن قيمة الأرباح المعدومة لليتيم عند إدارة "فواز" ستكون سنويا ( خمسمائة ألف ريال ) ، وخلال العشر سنوات المقبلة ، إلى أن يصل اليتيم سن الرشد تكون قيمة الأرباح المعدومة قد بلغت خمسة ملايين ريال ، أي يستطيع شراء خمس بنايات إضافية من خلال الأرباح المعدومة التي ضيعها "فواز" من دون قصد ، بل كان حريصاً على الأمانة في تعامله مع مال اليتيم ! و لذلك إذا ما جئنا لعقارات الأيتام حول العالم ، وجمعنا الأرباح المعدومة لأمثال إدارة "فواز" وحصرناها خلال خمس وعشرون سنة سنجد أنها بالمليارات ، فإذا أخذنا هذه الأرباح المعدومة ، وتم تنفيذ مشروع استثماري للأيتام ولنأخذ على سبيل المثال ( مول تجاري متكامل ) ثم أخذنا أرباح المشروع و وزعناها على الأيتام ، فالمتوقع أنه سيسد باب كبير من حاجة الأيتام . بل لا أريد أن استرسل بالموضوع ، فالمول التجاري سيقوم بفتح باب التوظيف للعاطلين عن العمل ، و من هنا ستكون مسألة الأرباح المعدومة حل لمسألة البطالة أيضاً. ألا ترى أن ذبابة واحدة ، تم فتح مصانع لها وتعيين موظفين وشركات شحن و .... الخ ، و في النهاية من أجل إنتاج مبيد حشري . فكيف بأموال حقيقية موجودة ، ولكن أعدمها "فواز" بقلة خبرته ، وإذا تم وضع خطة لمائة سنة قادمة لجمع هذه الأرباح المعدومة للأيتام حول العالم ثم قمنا بعمل مشاريع عقارية ، لاستطعنا عمل مشاريع عقارية عمالقة ، أتوقع أنها ستسد حاجة ربع الأيتام ( والله أعلم ) ، وإذا استمرينا بهذه الطريقة فسنحل قضايا الأيتام الفقراء حول العالم . بل كيف سيتعامل "فواز" مع موضوع الصيانة طوال فترة إدارته للعقار؟ التي هي العمود الفقري لإدارة العقارات وهو علم مستقل بذاته ، وهل يعلم " فواز " أن هناك مبلغ معين للصيانة من دخل البناية لا يتعداه سنوياً وإلا يكون قد أضر بالورثة ، أما الخبير بهذا العلم فهو يستطيع أن يحافظ على جودة العقار كما هي طوال السنين ، وكم سيصرف ، وكيف سيصرف ، مما يعني أن قيمة العقار عند بيعه ستكون مقبولة بسبب جودة الصيانة . بل ماذا سيفعل "فواز" في ظل الأزمات ، مثل الأزمة المالية العالمية الحالية ، وهل سيتعامل بالعاطفة أم بالخبرة ، خصوصاً والعالم لا يزال يعاني من أزمة العقار هذه الفترة ، فما هي الخطط البديلة التي وضعها للأيتام ليجنبهم الخسائر . و بهذا تكون الصورة واضحة ماذا يعني أن يقوم مدير إدارة العقارات صاحب الخبرة بتولي أمر إدارة أموال اليتيم وعقاراته ، لذلك نحن بحاجة إلى تكوين المفكر العقاري بهذا المجال . الثاني: الخبير العقاري وهنا نطلق عليه مدير إدارة العقارات ، الواضح أنه سيحقق للأيتام أرباح مجزية ، ولكن لابد لمدير إدارة العقارات أن يجمع إلى جانب الخبرة بالإدارة العقارية ، صفة الأمانة والورع ، صفتان ملازمتان لمدير إدارة العقارات ، فإذا ما غابت هذه الصفات عن مدير إدارة العقارات ، فإن صنبور الماء الذي ذكرناه والذي يتدفق منه المال ، سوف يجرى داخل أنبوبين وسيتشعب باتجاهين ثم يصب بمكانيين مختلفين هما الأيتام ومدير إدارة العقارات ! لذلك لا بد من الحرص على تحقيق نسبة الرضى الوظيفي لمدير إدارة العقارات أثناء عمله في جميع جوانبه ، حتى يتدفق صنبور الماء باتجاه الأيتام فقط طوال فترة إدارته ، ثم يتم فتح جزء من صنبور الماء لمدير إدارة العقارات ، برضى نفس من طرف ولي الأيتام ، وأن نحرص أن نملأ عينيه بما يريد وهل ستقف نسبة الأرباح والفائدة التي سيحققها مدير العقارات الناجح للأيتام عند هذا الحد ؟ الجواب : كلا ، لأن أرباح العقارات من إدارة العقارات متنوعة ، لها أصول وفروع وغصون وأوراق ، كالشجرة التي لها تفرعات كثيرة ، والخبير العقاري يعرف كيف يحصل على الفائدة لليتيم من جميع الاتجاهات ، ومن كل الأصول والفروع ، و سيتفنن في طريقة تحقيق الأرباح للأيتام ، ويبعد كل شوكة يمكن أن تصيب اليتيم وتضره من هذه الشجرة ، بل و يحول الشوكة إلى ثمرة يقطفها لليتيم وتحقق له الربح ، وهذا ما سنوضحه – بإذن الله تعالى - ونتعرض له عند الحديث عن إدارة العقارات بشكل مفصل . لذلك كان لا بد أن نقول لـ "فواز" اترك التخصص لأهله ، وأن اختيار مدير إدارة العقارات أمر ليس بالسهل . والسؤال المطروح: إذا لم يكن أمامنا إلا " فواز " فما هو الحل في هذه الحالات؟ والجواب : لا بد من تأهيل وتدريب وتطوير " فواز " عقاريا ، عبر مجموعة من الدورات العقارية المتعلقة بالعقار وخصوصاً مجال ودورات إدارة العقارات حتى يصل للمستوى المقبول ، مع العلم بأنه لن يستطيع الوصول إلى درجة الاحتراف بهذا التخصص لأن له أهله ومشواره طويل جداًَ ، لكن من يريد الاحتراف فباستطاعته ذلك ولكن عليه الصبر في هذا المشوار العقاري الطويل . ولفتة أخرى أرى من الأفضل ذكرها هنا ، وهي أن مثل هؤلاء الأيتام الذين رزقهم الله سبحانه وتعالى هذا الرزق وبالتحديد من العقار ، إذا كانوا صغاراً ينبغي للوصي عليهم إذا بلغوا سن 14 – 15 سنة أن يقوم بتعليمهم إدارة عقاراتهم بشكل مبسط ، وأن يزودهم بالثقافة العقارية المتعلقة بهذا الموضوع ، بل المقترح أن تقام دورات عقارية مناسبة لأعمارهم . بل حتى من لا يملك عقاراً ينبغي أن يتعلم أساسيات التجارة البسيطة، وتصبح ثقافة لديه ولا ننتظر حتى ينهي الجامعة ثم بعدها ينتظر الوظيفة، علماً بأن تسعة أعشار الرزق بالتجارة كما أخبر بذلك نبينا عليه الصلاة والسلام. ولموضوع أهداف الاستشارة العقارية تفاصيل أخرى سأكملها في الحلقة القادمة بإذن الله تعالى..

السلام عليكم ارجو امدادى بدراسات عقارية ,حيث اننى انسة اود العمل بمجال العقارى بمصر واود كيفية القيام بوضع الخطط والاسترتيجيات والعقود الوساطة وكيفة العمولة تكون ؟ وكذلك كيف احفظ حقى وفقكم الله للخير الذى تقدموه شكرا

السلام عليكم إذا بالإمكان : 1 - وضع مربع تحت كل سؤال حتى تكون الإجابة تحت السؤال ، ولا يكون الجواب بمنطقة والجواب بمكان آخر ، ومع كثرة الأسئلة لا يستطيع القارئ تمييز الجواب الخاص بالسؤال ، وكذلك حتى لا يحتاج المجيب نقل السؤال كامل عند الإجابة حتى يتم معرفة السؤال . 2 - وضع كل حلقة بمكانها الخاص حيث أصبح شكل الصغحة بهذه الطريقة غير منسقة . وتقبلوا تحياتي

عقد زوجي وعد بالبيع مع ملكة البيت فيه مدة شهر حتى تعطيه البنك السلف وقبل المدة المحددة كان الشيك لدى الموثق بقيمة المبلغ المتفق عليه الا ان ملكة البيت امتنعت عن البيع بحجة انها لا تريد البيع مع العلم ان الاقتطاع الشهري بدا مند شهرين ولا نريد التنازل عن حقنا

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته .. أخي الكريم أريد أن أستشيرك بموضوع عقاري جزاك الله خير .. فيه ورثة لديهم ارض بمكه تساوي 12ملبون وحابين يستثمرونها ويبنون برج لاجارات االحج بس ما عندهم سيولة وعندهم فيلا تساوي 11 مليون ريال ففكروا انهم يبيعون الارض ويبنون مكان الفيلا البرج لأ نها بقرب الأرض وجميعهم مكانهم استراتيجي لتأجير الحجاج اايش المناسب لهم راح يفيدهم ماديا وخصوصا انهم مو حابين يوزعوا الورث

بالتوفيق

انا معلمة في مكه اريد ان احصل على بيت العمر ومحتاره بين امرين الاول البنك وافق على اعطائي قيمة منزل في مكان جديد اسكن في دور وااجر شقتين وياخذ مني نصف راتب لمدة واحد وعشرين عام حتى اتقاعد او من الافضل ان اشتري قطهة ارض بتمويل شخصي وانتضر خمس سنوات حتى اسدد اقصادها وبعد ذلك اخذ تمويل شخصي اخر لكي ابني العماره مع ملاحضة اني لا املك اي مدخرات سابقه سوى راتبي ........ بماذا تنصحني وخاصة ان الحكومه بدات تتجه بحل مشكلة الاسكان فهل انتضر او اشتري العماره

املك قطعة ارض ومبلغ يكفي لشراء شقه تمليك ماهي الطريقه الافضل للاستثمار مع العلم استطيع الحصول على تمويل من البنك

نص السؤال : السلام عليكم ورحمة الله وبركاته .. أخي الكريم أريد أن أستشيرك بموضوع عقاري جزاك الله خير .. فيه ورثة لديهم ارض بمكه تساوي 12ملبون وحابين يستثمرونها ويبنون برج لاجارات االحج بس ما عندهم سيولة وعندهم فيلا تساوي 11 مليون ريال ففكروا انهم يبيعون الارض ويبنون مكان الفيلا البرج لأ نها بقرب الأرض وجميعهم مكانهم استراتيجي لتأجير الحجاج اايش المناسب لهم راح يفيدهم ماديا وخصوصا انهم مو حابين يوزعوا الورث ( الجواب ) أخي غير مسجل (زائر) —تاريخ السؤال 24/09/2010 وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته بالنسبة لسؤالك سوف أقوم بالجواب عنه وذلك بعد تجزئة السؤال على شكل نقاط وسآخذ كل نقطة لتوضيحها ، مع أنني أوضح دائماً أن الجواب يحتاج إلى تفصيل أكثر لكل سؤال ، ولكن جوابي عبارة عن إشارات لعلها تفيد السائل،وكما هو معلوم الحكم على الشئ فرع عن تصوره . نبدأ بتجزئة سؤالك لأنه مهم وهو كالتالي : ( ورثة ) فهم ورثة رزقهم الله سبحانه وتعالى مال ورث ، ولكن سؤالي هل بهم قاصر أو هل المتوفى أب وترك أيتام ، أرجو توضيح حال الورثة هل هم صغار أم كبار ، وأعدادهم ، وكم عدد الرجال ، وكم عدد النساء ، وغيرها من الأمور المتعلقة بالورثة لأنها تساعد في توصيل الجواب المناسب لهم . ( لديهم ارض بمكه تساوي 12ملبون ) الأرض بمكة المكرمة ، هذه البقعة التي يسعى الناس لها من جميع أنحاء الأرض ليصلوا بالمسجد الحرام لطلب الأجر من الله تعالى ، حيث الصلاة بمائة ألف صلاة وغيرها من الأجور ، التي ليس مجالها هنا للبسط فيها ، ولكن ذكرت ذلك لأنه مرتبط بشق السؤال وهو أن قيمة الأرض يساوي 12 مليون فكيف عرفت ذلك بمعنى : من هو الخبير العقاري الذي قررهذا السعر، وما هي الدراسات التي قام بها للتوصل لهذا السعر ، وما هي أدوات التقييم والتثمين التي استخدمها للوصول إلى هذا السعر ، وكم استغرقت معه الدراسة ، وكم عدد فريق العمل الذي قام بالبحث عن السعر للوصول إلى التقييم والتثمين الحقيقي لذلك ، وكم مساحة الأرض ، وكم عدد الطوابق المرخص لها ، وكم الدخل المتوقع ، وأسئلة كثيرة جدا لنصل للسعر الحقيقي للأرض . إن مشروع بسيط لا يساوي ربع مليون ريال الآن بعلم التجارة ، يطلب من صاحبه دراسة جدوى وخطة عمل وتسويق وغيرها من الأمور المتعلقة بنجاح المشروع ، فكيف بعقار لورثة يريدون أن ينعموا به طوال حياتهم هم وأبنائهم وأحفادهم ، لا تسخر له كل هذه الدراسات للوصول للسعر الحقيقي للعقار . ( وحابين يستثمرونها ويبنون برج لاجارات االحج بس ما عندهم سيولة ) موضوع الاستثمار بالأرض موضوع جيد ، ولكن طريقة الإستثمار وما هو الأفضل ، لا يقررونه الورثة ، بل هم يختارون ما يريدون ، والدراسات العلمية المقدمة من الخبرات العقارية هي التي تقرر ما هو الأفضل ، لأن بحالة حدوث خطأ واحد بالإستثمار ممكن أن تكون هذه سلبية بالمشروع تمنع من الإستفادة منه وإن كان قد تم العمل به والإنتهاء منه ، أو لعل خطأ بالبناء بعدم معرفة ما هو المناسب لحال الحجاج قد يترتب عليه صيانة للعقار لسنوات أخرى تحرم الورثة الإستفادة المباشرة من دخل العقار بعد الإنتهاء منه . الموضوع بهذه النقطة يحتاج لتفصيل طويل جدا ، ولكن لعلي أوضح ذلك بمثال : أراد شخص بناء برج بإحدى البلدان ، فقام بعرض البرج على خبير هندسي ، فقرر الخبير الهندسي أن البرج سوف يبنى على هذا الشكل ، ثم تم عرض البرج على خبير عقاري ، وكانت شركة عقارية لها مجالها بخصوص الإستشارات العقارية ، فقدمت اقتراح بتعديل طريقة المدخل للبرج ، وحقيقة إذا بقى المدخل كما قام به المصمم الهندسي لكان سبب في عدم تأجير البرج أو حتى التأخير بالتأجير ، مما يسبب خسارة مالية ، ولا تكون الأرباح كما هو متوقع . لذلك الإستثمار لا بد من التأني به ، وعدم الإستعجال حتى تأتي ثمارها بإذن الله تعالى نافعة ومفيدة للورثة طوال حياتهم . ( وعندهم فيلا تساوي 11 مليون ريال ) وهنا اوضح ما تم توضيحه بالأرض من حيث تقييم وتثمين العقار نذكره هنا . ( ففكروا انهم يبيعون الارض ويبنون مكان الفيلا البرج لأ نها بقرب الأرض ) هذا قرار أولي ، وأتوقع مثل هذا المشروع يحتاجون الورثة لقرارت ولقاءات عائلية قد تصل بالعشرات ثم يأتي الجواب الصحيح . لذلك هؤلاء الورثة أعتبرهم من أصحاب الملايين ، أي بالمعنى الدارج ( vip ) فإما أن يحافظوا على هذا المسمى طوال حياتهم هم وأبنائهم ، أو سيبقى المال لجيل أو اثنين ثم يندم الأحفاد على فعل الآباء . ومن الممكن أن يقرروا فتح شركة عقارية لهم بالبداية ، ثم ينطلقوا منها إلى التفكير الصحيح للإستثمار ، وكما تفضلت بسؤالك ، أن قيمة مجموع العقاريين الآن يساوي تقريبا 23 مليون ، وهو رقم إذا تم تسليم مليون واحد فقط لشخص يفهم التجارة ، فسوف بإذن الله تعالى يدر عليهم أرباح لا تقل عن 25% سنوياً ، أي بصافي ربح ربع مليون ، فكيف إذا تم الإستثمار الصحيح للعقار . لذلك لا بد من مراجعة سعر العقارين وذلك عبر التقييم والتثمين العلمي والحقيقي للعقارين ، ومراجعة الإستثمار النافع والمفيد لهم . ( وجميعهم مكانهم استراتيجي لتأجير الحجاج ) وهنا لا بد للورثة التفكير طويلا بخصوص مسألة البيع . وقد اتصل بي شخص يطلب بيع عقاره منذ شهر، وذلك لإكمال بناء المسكن الخاص به ، وقد اقترحت عليه بعدم بيعه لأنه موقعه مقبول والبيع بهذا الموقع يعتبر خسارة الآن ، وقد طلب سعر ثمان مائة ألف وكان موافق عليه ، وقد تكون حالته قريب من الورثة سعر يريده بدون تقييم وتثمين ولا يعرف سعره الحقيقي ، وبمجرد عرضنا سعر أولي بمليون وثلاث مائة اتصل شخص وقال أريده ، وطلب التخفيض إلى مليون ومائتان ، وهو جاهز لدفع شيك بالعربون ، ويتصل ويؤكد رغبته بشراء العقار ، مع العلم بأننا إلى الآن لم نقم بالدراسة الكاملة للتقييم والتثمين للعقار ، وهذا يوضح لك أن كل عقار بحاجة إلى دراسة مطولة حتى تصل لسعره الحقيقي ، وأن أي عقار يعرض للبيع من قبل الورثة لا يتم التسويق له ، إلا من بعد القناعة التامة بأن البيع مفيد للورثة ، وأن السعر المعروض هو السعر الحقيقي للعقار وذلك بعد التقييم والتثمين . ( اايش المناسب لهم راح يفيدهم ماديا ) لعل المناسب بعد الإجابة على هذا السؤال هو ما يقرره الورثة ، ولكن ما يفيدهم ماديا سيكون مبني على سؤال مهم جداً وهو من مستشارهم العقاري الذي سيوصلهم لبر الأمان . ولكن ممكن القول المناسب هو الإستثمار ببناء البرج وهو أحد الخيارات المطروحة ، ولكن كما وضحت أن المسألة بحاجة إلى تفصيل طويل وعميق وذلك حسب حال الورثة ومكان العقار وإمكاناياتهم واتفاقهم . ولكن من وجهة نظري ( والله أعلم ) قرار البيع ليس هو القرار المناسب ، والبدائل كثيرة جدا بطريقة الإستثمار لبناء البرج ، وهنا أيضا انبه على مسألة وهي أنه قد يأتي يأتي شخص يريد استثمار الأرض كبرج لسنوات ، فأتمنى أن يكون العقد المبرم مبني على خبرة ودراية بالأنفع للورثة ، لأنهم بأغلب الأحوال كما هو واضح بالسؤال أنهم سيكون الأمر مقبول عندهم ، ولكن قبل الموافقة لا بد من تقديم استشارة نافعة لهم ، ما هو الأنفع لهم ، وكيف يتم كتابة العقد بطريقة مفيدة للورثة لأنهم هم أصحاب العقار . ( وخصوصا انهم مو حابين يوزعوا الورث ) ذكر لي أحد الأشخاص أنه عند وفاة والدهم ، اقترح أخوهم الكبير فتح شركة عقارية لهم لإستثمار أموالهم ، فكان جواب النساء منهم كالتالي : نحن الآن وبعد أن أنعم الله علينا بهذا الورث نفتح شركة و ... ، نريد نتمتع بالمال ، نريد نفرح به ، والنتيجة بعد سنوات ، الندم على هذا القرار ، ولكن بعد فوات الآوان . وبالنسبة لحال الورثة الموضحين بالسؤال ، فإن تم تقسيم المال واستلم كل شخص بحسابه ولنفترض 3 مليون ، فكما هو معلوم ، ستتجه المرأة لسوق الذهب وتشتري لها ذهب ولبناتها ، وستقوم بشراء سيارة لولدها ، وتغير أثاث المنزل ، وسيسافرون على الدرجة الأولى برحلة سياحية ، وما هي إلا سنة أو سنتين حتى تجد ال 3 مليون قد أصبحت ريالات معدودة ، وبقت الحسرة طوال حياتها هي وعائلتها كيف فرطنا بهذا المال . إن ثقافة الإستثمار والتجارة ضعيفة لدى أغلب الناس ، لذلك لعل هذا الحديث عن الحبيب محمد صلى الله عليه وسلم يوضح المقصود ، قال عليه الصلاة والسلام ( من باع دارا ثم لم يجعل ثمنها في مثلها لم يبارك له فيها ) . نسأل المولى سبحانه وتعالى التوفيق لهؤلاء الورثة .

وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته بالنسبة لسؤالك سوف أقوم بالجواب عنه وذلك بعد تجزئة السؤال على شكل نقاط وسآخذ كل نقطة لتوضيحها ، مع أنني أوضح دائماً أن الجواب يحتاج إلى تفصيل أكثر لكل سؤال ، ولكن جوابي عبارة عن إشارات لعلها تفيد السائل،وكما هو معلوم الحكم على الشئ فرع عن تصوره . نبدأ بتجزئة سؤالك لأنه مهم وهو كالتالي : ( ورثة ) فهم ورثة رزقهم الله سبحانه وتعالى مال ورث ، ولكن سؤالي هل بهم قاصر أو هل المتوفى أب وترك أيتام ، أرجو توضيح حال الورثة هل هم صغار أم كبار ، وأعدادهم ، وكم عدد الرجال ، وكم عدد النساء ، وغيرها من الأمور المتعلقة بالورثة لأنها تساعد في توصيل الجواب المناسب لهم . ( لديهم ارض بمكه تساوي 12ملبون ) الأرض بمكة المكرمة ، هذه البقعة التي يسعى الناس لها من جميع أنحاء الأرض ليصلوا بالمسجد الحرام لطلب الأجر من الله تعالى ، حيث الصلاة بمائة ألف صلاة وغيرها من الأجور ، التي ليس مجالها هنا للبسط فيها ، ولكن ذكرت ذلك لأنه مرتبط بشق السؤال وهو أن قيمة الأرض يساوي 12 مليون فكيف عرفت ذلك بمعنى : من هو الخبير العقاري الذي قررهذا السعر، وما هي الدراسات التي قام بها للتوصل لهذا السعر ، وما هي أدوات التقييم والتثمين التي استخدمها للوصول إلى هذا السعر ، وكم استغرقت معه الدراسة ، وكم عدد فريق العمل الذي قام بالبحث عن السعر للوصول إلى التقييم والتثمين الحقيقي لذلك ، وكم مساحة الأرض ، وكم عدد الطوابق المرخص لها ، وكم الدخل المتوقع ، وأسئلة كثيرة جدا لنصل للسعر الحقيقي للأرض . إن مشروع بسيط لا يساوي ربع مليون ريال الآن بعلم التجارة ، يطلب من صاحبه دراسة جدوى وخطة عمل وتسويق وغيرها من الأمور المتعلقة بنجاح المشروع ، فكيف بعقار لورثة يريدون أن ينعموا به طوال حياتهم هم وأبنائهم وأحفادهم ، لا تسخر له كل هذه الدراسات للوصول للسعر الحقيقي للعقار . ( وحابين يستثمرونها ويبنون برج لاجارات االحج بس ما عندهم سيولة ) موضوع الاستثمار بالأرض موضوع جيد ، ولكن طريقة الإستثمار وما هو الأفضل ، لا يقررونه الورثة ، بل هم يختارون ما يريدون ، والدراسات العلمية المقدمة من الخبرات العقارية هي التي تقرر ما هو الأفضل ، لأن بحالة حدوث خطأ واحد بالإستثمار ممكن أن تكون هذه سلبية بالمشروع تمنع من الإستفادة منه وإن كان قد تم العمل به والإنتهاء منه ، أو لعل خطأ بالبناء بعدم معرفة ما هو المناسب لحال الحجاج قد يترتب عليه صيانة للعقار لسنوات أخرى تحرم الورثة الإستفادة المباشرة من دخل العقار بعد الإنتهاء منه . الموضوع بهذه النقطة يحتاج لتفصيل طويل جدا ، ولكن لعلي أوضح ذلك بمثال : أراد شخص بناء برج بإحدى البلدان ، فقام بعرض البرج على خبير هندسي ، فقرر الخبير الهندسي أن البرج سوف يبنى على هذا الشكل ، ثم تم عرض البرج على خبير عقاري ، وكانت شركة عقارية لها مجالها بخصوص الإستشارات العقارية ، فقدمت اقتراح بتعديل طريقة المدخل للبرج ، وحقيقة إذا بقى المدخل كما قام به المصمم الهندسي لكان سبب في عدم تأجير البرج أو حتى التأخير بالتأجير ، مما يسبب خسارة مالية ، ولا تكون الأرباح كما هو متوقع . لذلك الإستثمار لا بد من التأني به ، وعدم الإستعجال حتى تأتي ثمارها بإذن الله تعالى نافعة ومفيدة للورثة طوال حياتهم . ( وعندهم فيلا تساوي 11 مليون ريال ) وهنا اوضح ما تم توضيحه بالأرض من حيث تقييم وتثمين العقار نذكره هنا . ( ففكروا انهم يبيعون الارض ويبنون مكان الفيلا البرج لأ نها بقرب الأرض ) هذا قرار أولي ، وأتوقع مثل هذا المشروع يحتاجون الورثة لقرارت ولقاءات عائلية قد تصل بالعشرات ثم يأتي الجواب الصحيح . لذلك هؤلاء الورثة أعتبرهم من أصحاب الملايين ، أي بالمعنى الدارج ( vip ) فإما أن يحافظوا على هذا المسمى طوال حياتهم هم وأبنائهم ، أو سيبقى المال لجيل أو اثنين ثم يندم الأحفاد على فعل الآباء . ومن الممكن أن يقرروا فتح شركة عقارية لهم بالبداية ، ثم ينطلقوا منها إلى التفكير الصحيح للإستثمار ، وكما تفضلت بسؤالك ، أن قيمة مجموع العقاريين الآن يساوي تقريبا 23 مليون ، وهو رقم إذا تم تسليم مليون واحد فقط لشخص يفهم التجارة ، فسوف بإذن الله تعالى يدر عليهم أرباح لا تقل عن 25% سنوياً ، أي بصافي ربح ربع مليون ، فكيف إذا تم الإستثمار الصحيح للعقار . لذلك لا بد من مراجعة سعر العقارين وذلك عبر التقييم والتثمين العلمي والحقيقي للعقارين ، ومراجعة الإستثمار النافع والمفيد لهم . ( وجميعهم مكانهم استراتيجي لتأجير الحجاج ) وهنا لا بد للورثة التفكير طويلا بخصوص مسألة البيع . وقد اتصل بي شخص يطلب بيع عقاره منذ شهر، وذلك لإكمال بناء المسكن الخاص به ، وقد اقترحت عليه بعدم بيعه لأنه موقعه مقبول والبيع بهذا الموقع يعتبر خسارة الآن ، وقد طلب سعر ثمان مائة ألف وكان موافق عليه ، وقد تكون حالته قريب من الورثة سعر يريده بدون تقييم وتثمين ولا يعرف سعره الحقيقي ، وبمجرد عرضنا سعر أولي بمليون وثلاث مائة اتصل شخص وقال أريده ، وطلب التخفيض إلى مليون ومائتان ، وهو جاهز لدفع شيك بالعربون ، ويتصل ويؤكد رغبته بشراء العقار ، مع العلم بأننا إلى الآن لم نقم بالدراسة الكاملة للتقييم والتثمين للعقار ، وهذا يوضح لك أن كل عقار بحاجة إلى دراسة مطولة حتى تصل لسعره الحقيقي ، وأن أي عقار يعرض للبيع من قبل الورثة لا يتم التسويق له ، إلا من بعد القناعة التامة بأن البيع مفيد للورثة ، وأن السعر المعروض هو السعر الحقيقي للعقار وذلك بعد التقييم والتثمين . ( اايش المناسب لهم راح يفيدهم ماديا ) لعل المناسب بعد الإجابة على هذا السؤال هو ما يقرره الورثة ، ولكن ما يفيدهم ماديا سيكون مبني على سؤال مهم جداً وهو من مستشارهم العقاري الذي سيوصلهم لبر الأمان . ولكن ممكن القول المناسب هو الإستثمار ببناء البرج وهو أحد الخيارات المطروحة ، ولكن كما وضحت أن المسألة بحاجة إلى تفصيل طويل وعميق وذلك حسب حال الورثة ومكان العقار وإمكاناياتهم واتفاقهم . ولكن من وجهة نظري ( والله أعلم ) قرار البيع ليس هو القرار المناسب ، والبدائل كثيرة جدا بطريقة الإستثمار لبناء البرج ، وهنا أيضا انبه على مسألة وهي أنه قد يأتي يأتي شخص يريد استثمار الأرض كبرج لسنوات ، فأتمنى أن يكون العقد المبرم مبني على خبرة ودراية بالأنفع للورثة ، لأنهم بأغلب الأحوال كما هو واضح بالسؤال أنهم سيكون الأمر مقبول عندهم ، ولكن قبل الموافقة لا بد من تقديم استشارة نافعة لهم ، ما هو الأنفع لهم ، وكيف يتم كتابة العقد بطريقة مفيدة للورثة لأنهم هم أصحاب العقار . ( وخصوصا انهم مو حابين يوزعوا الورث ) ذكر لي أحد الأشخاص أنه عند وفاة والدهم ، اقترح أخوهم الكبير فتح شركة عقارية لهم لإستثمار أموالهم ، فكان جواب النساء منهم كالتالي : نحن الآن وبعد أن أنعم الله علينا بهذا الورث نفتح شركة و ... ، نريد نتمتع بالمال ، نريد نفرح به ، والنتيجة بعد سنوات ، الندم على هذا القرار ، ولكن بعد فوات الآوان . وبالنسبة لحال الورثة الموضحين بالسؤال ، فإن تم تقسيم المال واستلم كل شخص بحسابه ولنفترض 3 مليون ، فكما هو معلوم ، ستتجه المرأة لسوق الذهب وتشتري لها ذهب ولبناتها ، وستقوم بشراء سيارة لولدها ، وتغير أثاث المنزل ، وسيسافرون على الدرجة الأولى برحلة سياحية ، وما هي إلا سنة أو سنتين حتى تجد ال 3 مليون قد أصبحت ريالات معدودة ، وبقت الحسرة طوال حياتها هي وعائلتها كيف فرطنا بهذا المال . إن ثقافة الإستثمار والتجارة ضعيفة لدى أغلب الناس ، لذلك لعل هذا الحديث عن الحبيب محمد صلى الله عليه وسلم يوضح المقصود ، قال عليه الصلاة والسلام ( من باع دارا ثم لم يجعل ثمنها في مثلها لم يبارك له فيها ) . نسأل المولى سبحانه وتعالى التوفيق لهؤلاء الورثة .

السائلة (najoua ) أرجو توضيح المفردات التالية فهي تؤثر بالجواب عن السؤال : 1- هل الكلمة الواردة بالسؤال ( ملكة البيت ) أو ( مالكة البيت ) أو ( ملكية البيت ) ؟ والذي فهمته من السؤال مالكة البيت ، أي المرأة صاحبة العقار الذي اتفقتم معها ، أو اتفق زوجك معها ، أليس كذلك ، وهل ما فهمته من هذه الكلمة صحيح أم لا ؟ 2 – ما المقصود ( لدى الموثق ) هل هو شخص أم جهة أم من ؟ 3 – هل الكلمة ( بدا ) بمعنى ظهر ، أو ( بدأ ) من بداية الإقتطاع وأن الإقتطاع من للمبلغ بدأ من البنك تجاهكم . والذي فهمته هو ( بدأ ) أي قد بدأ الإقتطاع من المبلغ من حسابكم . إذا بالإمكان السائلة najoua إعادة صياغة السؤال مرة أخرى بصورة مفصلة ولغة عربية صحيحة ، لأنها تؤثر على فهم السؤال وبالتالي الجواب . ملاحظة : إذا كنت ترغب بكتابة السؤال باللغة الإنجليزية فلا مانع وسأقوم بالجواب عنه. شكرا لك

السيدة الفاضلة ( معلمة في مكة ) صاحبة السؤال التالي : انا معلمة في مكه اريد ان احصل على بيت العمر ومحتاره بين امرين 1 - الاول البنك وافق على اعطائي قيمة منزل في مكان جديد : أ - اسكن في دور ب - وااجر شقتين ج - وياخذ مني نصف راتب لمدة واحد وعشرين عام حتى اتقاعد 2 - او من الافضل ان اشتري قطهة ارض أ - بتمويل شخصي وانتضر خمس سنوات حتى اسدد اقصادها . ب - وبعد ذلك اخذ تمويل شخصي اخر لكي ابني العماره . 3- ( مع ملاحضة اني لا املك اي مدخرات سابقه سوى راتبي ) ........ . ( ( بماذا تنصحني وخاصة ان الحكومه بدات تتجه بحل مشكلة الاسكان فهل انتضر او اشتري العماره )) . الجواب عن السؤال : الأخت السائلة المعلمة من مكة المكرمة ، أنا سأجيب على السؤال وسؤالك بحاجة لتفصيل ونقاش طويل ، ولكن بحالة رأيت أن الجواب ليس بكافي ، أرجو توضيح ذلك لأن إجابتي ستكون حسب المعطيات المطروحة بالسؤال ، وهناك أجزاء من السؤال غير واضحة ، وخصوصاً أن الموضوع متعلق ببيت العمر ، وكذلك إقتطاع من الراتب الشهري باقي العمر حتى التقاعد ، فلا حرج إذا لم يكن الجواب كافي وشافي من طرفي أن يتم إعادة طرح السؤال مرة أخرى بتفصيل أطول والجواب كذلك . ولعلي أتطرق بالبداية لمحل السؤال وهو بيت العمر ، فالسؤال يدور حول تحقيق هدف معين وهو امتلاك بيت العمر ، وهذا البيت كيفية امتلاكه هو علم بذاته يحتاج إلى تفصيل طويل ، ولعل هناك كتاب بعنوان بيت العمر أو قريب من هذا العنوان ، من الممكن أن تطلعي عليه ، وتقرأي من الكتاب وذلك لإضافة رصيد من المعلومات حول هذا الموضوع وإن كان قليلا لكن المقصد حتى يتم اقتناء بيت العمر بشكل صحيح . وأرجو أن تعطي لنفسك فترة كافية للتفكير وتصور شكل بيت العمر الذين ترغبين به ، وكم حجمه بناءه على عدد أفراد العائلة ، وهل هو لك فقط ، أم للوالد والوالدة ، أم لزوجك والأطفال ، أم للعائلة ، أم ترغبين استثمار للمستقبل ، فتحديد الهدف للمراد من بيت العمر سيجعل تضييق نطاق السؤال لتحديد الهدف من بيت العمر أمر يوصلنا للمطلوب بشكل أفضل . أسأل المولى سبحانه وتعالى أن يجعل هذه الكلمات بهذا الجواب تيسير لك لتحقيق مرادك بإذن الله تعالى . فأتمنى أن تأخذي ورقة وقلم وترسمي بيت العمر بواقعية بناء على أمور كثيرة أنت تعرفينها عن واقعك من جميع جوانبه. ثم بعد ذلك عليك بالتوجه إلى الله تعالى بصلاة ركعتين استخارة للأمر الأول وهو (التمويل البنكي ) ، وركعتين استخارة للأمر الثاني وهو (القرض الشخصي لشراء أرض ) . فدقائق لصلاة ركعتين استخارة للتمويل البنكي ، ثم ركعتين استخارة أخرى للقرض الشخصي لشراء أرض ، سوف توفر عليك ، بتوفيق من الله تعالى ، ويصرف عنك أحد الأمرين أو كلاهما ، وسوف ييسر الله سبحانه وتعالى الخير لك . ثم حاولي أن تطرحي على أقاربك من الوالد والوالدة والزوج وحتى الأبناء وصديقات العمل، وغيرهم ممن تعرفينهم ، أطرحي عليهم استشارة بالأمرين ، وحاولي أن تعرفي أي الخيارين كان مناسب من خلال إجاباتهم ، صحيح أنهم قد لا يكونوا خبراء بالعقار ولكن بإذن الله تعالى ستسمعين كلمات فيها نفع وفائدة بخصوص هذا الموضوع . فقبل جوابي عن السؤال ستكون هناك أربع خطوات من طرفك : 1 – ما الهدف من بيت العمر . 2- تسجيل الأمرين على ورقة وقلم والتفكير بالنافع فيهما . 3 - الإستخارة بكلا الأمرين . 4 الإستشارة بكلا الأمرين . وبعد الوصول للجواب المناسب يرجى الإستخارة مرة أخرى بالجواب الذي توصلت به من طرفك . والآن سنتجه لتحليل الخيارات المطروحة ، ولكن أرجو الإنتباه أنه ليس بشكل مفصل ومطول كما انبه دائما عند جوابي على الأسئلة ولكن بشكل مختصر وسريع ، فالنسبة للخيار الأول وهو كما تفضلت به كالتالي : 1 - الاول البنك وافق على اعطائي قيمة منزل في مكان جديد : أ - اسكن في دور ب - وااجر شقتين ج - وياخذ مني نصف راتب لمدة واحد وعشرين عام حتى اتقاعد بالنسبة لهذا الإختيار سأوضح نقطة مهمة وهو أن جوابي عليه مبني على أساس أن البنك يتعامل بالمرابحة أو أي طريقة من طرق التمويل الشرعية ، وجوابي مبني على هذا الأساس لذلك يرجى الإنتباه لهذه النقطة . ولكن هناك نقطة أرغب بالإستفسار عنها ، هل البنك وافق على إعطائك قيمة المنزل نقداً ، أو عن طريق التمويل الشخصي كما وضحت بالمرابحة أو بغيرها من طرق التمويل . فإذا كنت ستسلمين المبلغ نقدا فأنت وقعت بخطر عظيم يرجى الإنتباه له ، حيث من الممكن أن يتم صرف النقد على كماليات بالحياة ، وصرف هنا وهناك ، ثم ما هي إلا فترة ويصفر المبلغ ، ويبقى دفع القرض لمدة 21 عام وهذا أمر كافي بتوريث الحسرات حتى الممات !! فجوابي سيكون للحالة الثانية وهو أن البنك وافق على إعطائك المبلغ عن طريق التمويل ، وليس نقداً. والآن لنأخذ الموضوع بلغة الأرقام ، ولنفترض أن البنك وافق على إعطائك مبلغ للتمويل وقدره مليون ريال ، فكيف أعرف أن الإستثمار بشراء العقار عن طريق التمويل صحيح وفيه ربح لك ؟ وقبل ذلك نقطة غير واضحة لي ، وهي هل التمويل من البنك لعقار مبني وجاهز ، أم التمويل لعقار سيتم بناؤه من طرفك وسيأخذ البناء ثلاث سنوات مثلاً أو سنتين ، وأيضا هناك فرق بين الحالتين ، ولا يوجد بالسؤال توضيح لذلك . وجوابي كما فهمت من السؤال بناء على أن التمويل سيكون لشراء منزل جاهز وستقومين بالسكن بالدور الأول ، ثم تأجير الدور الثاني على شكل شقتين ويأخذ منك البنك نصف الراتب لمدة 21 سنة حتى التقاعد!! لنفرض أن راتبك الشهري 10000 ريال ، وهذا معناه أن البنك سيقوم بأخذ مبلغ وقدره 5000 ريال شهرياً من الراتب لمدة 21 عام حتى التقاعد ، بمعنى أنك ستعملين لمدة 21 سنة من الصباح إلى المساء ، ولا يحق لك التفكير بالإستقالة طبعا من عملك ، وتبذلين قصارى جهدك بالعمل يومياً حتى يذهب ذلك لدفع القسط الشهري للبنك ، ونشبهها كرسالة وصلت لك وهو الراتب ثم قمت بتوصيل الرسالة لصاحبها وهو البنك !! أي 21 سنة أعمل حتى يحقق البنك أرباحه على حسابي بمقابل أني أسكن ببيت العمر الذي أحلم به ، ولا أدري هل ستجدين السعادة خلال 21 سنة التي ستكونين مرتبطة مع البنك بعقد بينكما ، خصوصاً أنك لن تستطعين ترك الوظيفة نهائيا لأنك مرتبطة بدين وقرض للبنك ، وحتى التقاعد لا تستطعين التفكير فيه لأن راتبك بعد التقاعد ليس هو قبل التقاعد ، وبحالة تأخرك بالسداد لأقساط البنك بسبب ترك الوظيفة أو لأي سبب آخر ، فستصل لك رسالة من الشؤون القانونية بالبنك بطلب السداد للقسط الشهري أو المبالغ المتأخرة عليك ، وعند عدم المقدرة ستجدين شخص يطرق عليك الباب ويقول تفضلي هذه ورقة إخطار لحضور جلسة بالمحكمة حيث سيتم تحويلك للمحكمة ورفع قضية من طرف البنك عليك ، وبالنهاية أنت ستخسرين القضية والبنك سيقوم ببيع العقار بالمزاد العلني بسعر بخس ، وسيأخذ البنك حقه . وسترجعين من حيث بدأت ، لا تملكين عقارا ، ولا تملكين بيت العمر !! هذا إذا كان المبلغ الذي سيباع به العقار يكفي لسداد قيمة الدين للبنك ، وبحالة عدم الكفاية فإما تدفعين ما عليك تجاه البنك من إلتزامات وهو المتبقي من الأقساط الشهرية لمدة 21 عام وذلك حسب المتبقي عليك ، مع أرباح التمويل العقاري للبنك ، أو الخيار الثاني الذي أعتذر عن كتابته ولكن إضطراراً وبكل حسرة أقولها ( السجن ) !! ولنفرض أنك ستقومين بتأجير الشقتين بواقع 20000 ريال سنوياً لكل شقة بمعنى أن مجموع الشقتين 40000 ريال سنوياً ، أي تدفعين من قيمة الإيجار السنوي 3300 ريال شهريا تقريبا مع بعض الكسور ، أي ستقومين بدفع مبلغ 1700 ريال من راتبك ، ولكن يبقى سؤال : هل تتوقعين أن يبقى سعر إيجار الشقة ثابت طوال 21 سنة ، وكم تعلمين أن هناك مصاريف أخرى مثل الصيانة والإدارة و ... الخ ، لا بد من وضعها بالحسبان أثناء التأجير للغير . ومسألة أخرى ، هل سعر الشقة سيبقى ثابت كما هو أم سيتغير والأمر متعلق بالعرض والطلب وأمور أخرى خلال 21 عام متغيرة ، وكل ذلك من ثبات سعر الشقة أو ارتفاعه سيترتب عليه مبلغ الإستقطاع من راتبك ، حيث 1700 ريال الشهرية قابلة للزيادة والنقصان حسب سعر تأجير الشقة وحال الشقة طوال 21 عام . قصة التمويل العقاري من البنك هي قصة طويلة حقيقة ، ولا أستطيع من خلال هذا الجواب أن أشرح الموضوع بالتفصيل ، ولعله يكون بوقت آخر . وموظف التمويل العقاري الذي يعمل بالبنك هو غير مسؤول عنك ، هو موظف هدفه تحقيق أعلى ربح للبنك من خلال التمويل العقاري حتى يحافظ على وظيفته ، فستجدين منه كل الكلمات المعسوله ، والإبداع في الأخلاق الذي قد لا يتعامل بربعها مع أهله وزوجته وأولاده في بيته ، ثم بعد التوقيع على العقد من طرفك ، ستجدين ابتسامة خفيفة من طرفه ، والمباركة لك على الصفقة ، وأنت لا تعلمين ماذا ينتظرك لمدة 21 عام ، والله أعلم . ثم هل أنت لديك إدارة حقيقة لراتبك بمعنى أنك بكل شهر منذ تعيينك بالوظيفة ، يبقى لديك زيادة بالراتب لا تقل عن ثلاثة آلاف ريال ، وإذا كان غير ذلك فأنت لا تملكين إدارة جيدة للراتب ، أو بمعنى آخر لا يوجد لديك رصيد كافي من الراتب لتحقيق الحلم ، وبذلك لن تستطعين بمفردك تحقيق الحلم وهو بناء بيت العمر . ولنتخيل أن هذه السنة 2011 م ونضيف عليها 21 سنة أي عام 2032 م قد وصلت وأنت لا زلت مرتبطة بدين للبنك طوال هذه الأعوام ، مع العلم بأنك قلت بشق السؤال (مع ملاحضة اني لا املك اي مدخرات سابقه سوى راتبي ) هذا الجزء ورد في سؤالك !! إن موضوع التمويل العقاري بالبنك ناجح لمن يفهمه ، ولكن حقيقة ليس أي شخص يستطيع دراسة الموضوع بشكل صحيح إلا من له خبرة ودراية واسعة بالموضوع . وبالنسبة للشق الثاني والإقتراح الثاني الذي تفضلت بذكره وانقله نصا كما تم كتابته من طرفك : ( او من الافضل ان اشتري قطهة ارض بتمويل شخصي وانتضر خمس سنوات حتى اسدد اقصادها وبعد ذلك اخذ تمويل شخصي اخر لكي ابني العماره ) . هذا الإقتراح إذا استطعت تحقيقه ، مع القدرة على عدم تأثر الراتب بذلك وعدم تأثر حياتك اليومية ومستلزماتها ومصاريفها بهذا القرض ، فهذا الإقتراح مناسب، والسبب بذلك من وجهة نظري( والله أعلم ) : أنني أفترض أنك ستقومين بشراء أرض ، والتمويل شخصي ، أي من طرفك أو حتى عن طريق قرض من أحد الأقارب ، وحقيقة السؤال غير واضح هل هو شخصي بمعنى من طرفك ، أو بقرض من أحد الأقارب ، وأنا سأضع احتمال للأمر الثاني وهو الأقارب لأنه الأصعب ، فهذا التمويل الشخصي إذا كان بعيدا عن البنوك ، وهو من أحد الأقارب الذين تعلمين أنه سيصبر عليك إذا تأخرت بالسداد ، ولن يلجأ للقضاء(مع العلم بأنك ستقومين بالتوقيع على ورقة شرعية ورسمية بالقرض) ، وعلمت من نفسك أنك قادرة على السداد الشهري بدون تأخير ، وعلمت أنك قمت بترتيب مصاريف الراتب بشكل صحيح ، بحيث يكون القسط ( القرض ) هو أول المستلزمات من الراتب ، وعلمت أنه لن يكون هناك تأخير بالسداد لأي سبب كان ، فهذا اقتراح مقبول ، ولعل خمس سنوات كذلك مقبولة ، ولكن هل يوجد عقار أو أرض ممكن من خلال راتبك أن يقرضك شخص وتقومين ولأقساط لمدة خمس سنوات بسداد المبلغ كامل ، وهل يكفي راتبك لذلك لسداد القرض لمدة خمس سنوات بعد خصم المصاريف الشهرية الثابتة لك ، بمعنى هل يوجد عقار بهذا الرخص تستطعين أخذ قرض من احد أقاربك ثم يكفي راتبك الشهري لسداد هذا القرض ، فهنا أرجع إلى ما ذكرته سابقا حول شراء العقار والنظرية لمن يرغب بشراء أو بيع عقار وهي ( اشتر صح بع صح تربح صح ) وغير هذا أرجو الإنتباه لعدم الدخول بأخطاء تدفعين قيمتها بدل خمس سنوات خمسين سنة دفع أقساط !! ففكرة شراء الأرض مقبولة مبدئيا ، ولكن لن نتطرق لموضوع البناء الآن الذي تفضلت بذكره بعد خمس سنوات وكيف سيكون ، المهم بالبداية أن تستطيعي شراء العقار وتنتهي من تمويله لمدة خمس سنوات ، وفي السنة الثالثة وبعد مرور ثلاث سنوات على تسديد الأقساط بشكل صحيح ومنتظم وبدون تأخير أي دفعة من الأقساط لأي سبب كان ، سنتحدث عن موضوع بناء العقار الذي قمت بشراؤه ، وذلك بعد التأكد أن الدفعات للعقار تقومين بسدادها لأصحابها بشكل صحيح . أختي الكريمة ، هذه النصيحة هي عبارة عن نصيحة سريعة ولكن الموضوع بحاجة كما أرى لتفصيل أطول . وبالنسبة لشق السؤال (( ( بماذا تنصحني وخاصة ان الحكومه بدات تتجه بحل مشكلة الاسكان فهل انتضر او اشتري العماره )) . إذا كنت ستنتظرين حتى تجدين بيت منحة من الحكومة أو قرض ، فأمامك خيارين ، وقبل ذلك أنت قلت أنك ترغبين بشراء أرض مع العلم بأن هذا الشق من السؤال وهي مسألة شراء الأرض لم تتطرقين لها هنا ، ولكن بالعموم الخيارين هما : 1 – نوع البيت المقدم من الإسكان ، هل هو عبارة عن قرض أم منحة أي بدون مقابل ، لأن كل برنامج إسكان بكل بلد يختلف طريقته عن الأخرى ، فإذا كان الإسكان سيقدم لك قرض ، أي البيت سيكون على شكل قرض وتقومين بسداد أقساطه ، فهنا الإنتظار للإسكان أفضل ، مع بقاء جزء من الراتب لا يتم صرفه وكأنك واعتبري نفسك قمت بشراء أرض من اليوم ، وأنت تدفعين أقساط الأرض ، والسبب بذلك إذا تأخر الإسكان فأنت بالفكرة التي طرحتها سابقا وهي تخصيص مبلغ من الراتب لشراء أرض لن تخسري شئ ، فأنت تقومين بالإحتفاظ بمبلغ من الراتب وإدخاره وكأنك قمت بشراء أرض ، فأنت تضيفين رصيد وتجمعين مبلغ مالي لك وللمستقبل من خلال الراتب الشهري . فإذا استطعت من خلال السؤال معرفة المدة الزمنية التي سوف تحصلين فيها على بيت الإسكان فهذا أمر طيب ، وتسطيعين من خلاله تحديد الخطوة المستقبلية بشكل واضح بإذن الله تعالى . 2 – أو تقومين بشراء الأرض عن طريق القرض كما ذكرت سابقا من أحد أقاربك ، فهذا مقبول ، وإذا طلب منك الإسكان مبلغ مالي ، أو بداية سداد دفعات ، فتأملي بحال الراتب ، هل يكفي لتوزيعه على سداد قسطين وهما ( قيمة الأرض والإسكان معا شهريا أم لا ) ، وإذا كان لا فممكن تبيعي الأرض ولكن بسعر مرتفع عن سعر الشراء ، وبذلك يكون لديك رصيد إضافي، وتحتفظي بالمبلغ لشراء أرض أخرى أصغر منها بمكان آخر . ولا أعلم إذا كان القانون عندكم يسمح بتأجير البيت الذي حصلت عن طريق الإسكان ، فإذا كان ممكن فتستطعين تأجير البيت بمبلغ سنوي ، وما يأتي لك من إيجار البيت يدفع بالكامل للإسكان وذلك لإسقاط قيمة البيت بأسرع وقت ممكن ، وسداد قيمة الأرض من الراتب ، وبحالة تم دفع مستحقات الأرض كاملة وانهيت ما عليك من أقساط تجاه مستحقيها ، فهنا ترجعين إلى البيت الذي حصلت عليه من الإسكان ، مع ملاحظة أنه بحالة تأجير بيت الإسكان للغير ، عليك وضع بند للمستأجر ، وهو شرط محتواه ( بأن مدة العقد للبيت المؤجر ثلاث سنوات مثلا ولا يحق للمستأجر بعدها التجديد، ويتم إرجاع البيت للمالك ) وذلك حفظاً للحقوق . وهنا أختي الكريمة بعد انتقالك لبيتك تستطعين التفكير ببناء الأرض واستثمارها ، وقد حصلت على بيت العمر ولله الحمد ، فالتفكير سيكون بشكل هادئ حيث لن يكون خطوات سريعة تريدين تحقيقها فأنت ولله الحمد قد حصلت على المنزل الذي كنت تسعين له . وأخيرا أختي .. لا تنسى تصلى ركعتين إستخارة لبيت الإسكان كذلك . أختي الكريمة ، هذه النصيحة هي عبارة عن نصيحة سريعة ولكن الموضوع بحاجة كما أرى لتفصيل أطول . وفقك الله تعالى لكل خير ، وطرح البركة بمالك .

قريبا ( الحلقة الثالثة ) أركان الإستشارة العقارية ، بإذن الله تعالى .

لأخت / رشا من مصر بالنسبة لسؤالك (السلام عليكم ارجو امدادى بدراسات عقارية ,حيث اننى انسة اود العمل بمجال العقارى بمصر واود كيفية القيام بوضع الخطط والاسترتيجيات والعقود الوساطة وكيفة العمولة تكون ؟ وكذلك كيف احفظ حقى وفقكم الله للخير الذى تقدموه شكرا . الجواب هو : لعلي بهذ الجواب أوضح لك مسألة بالجانب العقاري متعلقة بالعقار بمصر والإستثمار فيه ، فالذي أراه والله أعلم ، أن العقار المصري سيصبح عقار قوي بإذن الله تعالى ، والإستثمار فيه من الإستثمارات النافعة ، وأتوقع أن من سيقوم بالإستثمار بالعقار المصري اليوم ، وأقول اليوم قبل الغد ، من سيقوم بالإستثمار سيجد أثر ذلك خلال الفترة المقبلة ، وإنني أتوقع من اشترى اليوم عقار بمصر سيجد أثر ذلك خلال السنوات القادمة وقد نتحدث عن عام 2015 م ( وقد يكون قبل ذلك ) سيجد الآثار الإيجابية لهذا الإستثمار ، فهي مقبلة بإذن الله تعالى على اقتصاد قوي ، حيث أن العقار مرتبط بالتجارة ، فإذا قوي العقار سيكون له آثاره الإيجابية على العقار ، وعندما أقول أن العقار سيكون قوي لا أقصد أن السعر سيرتفع ، حيث أننا قد شاهدنا ما لإرتفاع الأسعار بأرقام فلكية من آثار سلبية على المجتمعات ، بل المقصود أنه سيصبح العقار المصري منتج قوي يتمنى كل شخص أن يستثمر فيه ، وهذا الكلام سيتجلى بوضوح بنهاية عام 2015 م ، والله أعلم . فلذلك اخت رشا العمل بالمجال عقاري رحب ، فحقيقة تحتاجين إلى دراسات عقارية ، وخطط واستراتجيات وشرح مفصل عن العقار ، ولعلي أتعرض ذلك خلال الفترة القادمة إن يسر الله سبحانه وتعالى . وهنا نصيحة لا بد منها لمن أراد الإستثمار بأي عقار كما أكررها سابقا ( اشتر صح بع صح تربح صح ) ولا بد عند الإستثمار بأي عقار بأي مكان من إكمال الإجراءات المتعلقة بالجهات المختصة بذلك العقار . وأرجو يا أخت رشا أن لا تحرصي على العمولة بالوساطة العقارية ويكون هدفك الوحيد ، ولا تسعين لرفع الأسعار للعقارات بل كما قلت لك عقار مصر سيصبح عقار قوي بإذن الله تعالى ، ومعنى قوي أي منتج قوي كل شخص يرغب بالإستثمار فيه ، أما رفع أسعار العقارات بأشكال فلكية فله ضرره على الإقتصاد من جميع جوانبه ، ووضحي أخت رشا لمن سيقوم بالشراء والبيع عن طريقك وللوسطاء العقاريين ، أنه إذا اشترى شخص عقار عليه أن يضع بالحسبان أنه إذا ارتفع خلال ثلاث سنوات 5 % فهي مقبولة ، وزيادة على ذلك سيكون له آثاره السلبية على القطاع العقاري وعلى باقي القطاعات ، خصوصاً أنك ستبدأين بالمجال بالعمل العقاري فاحرصي على تطبيق الجوانب العلمية لهذا الباب ، ولعلك تجدين أجر ذلك كما قال الرسول عليه الصلاة والسلام ( من سن في الإسلام سنة حسنة كان له أجرها وأجر من عمل بها من بعده لا ينقص ذلك من أجورهم شيئا ومن سن في الإسلام سنة سيئة كان عليه وزرها ووزر من عمل بها من بعده لا ينقص ذلك من أوزارهم شيئا ( . وقال عليه الصلاة والسلام( من دعا إلي هدي , كان له من الأجر مثل أجور من تبعه لا ينقص ذلك من أجورهم شيئاً , ومن دعا إلي ضلالة , كان عليه من الإثم مثل أثام من تبعه لا ينقصه من أثامهم شيئا). وإذا بحثت عن أولئك الوسطاء العقاريين الذين كانوا حريصين على رفع أسعار العقارات من أجل لحظة عابرة وهي الحصول على عمولة مرتفعة أبحثي عنهم ، ستجدين أغلبهم لم يجد البركة بماله ، لأنه كان سبب في إدخال الغلاء على هؤلاء المساكين ، وارتفاع العقار معناه إرتفاع الإيجارات و ... ، فدعوة من إمرأة فقيرة مسكينة فقيرة يتقبلها الله تعالى ، وتصعد للسماء كالشراراة ، تنزل عليه وتكون سبب لشقاءه طوال حياته . أختي رشا .. أبدأ بداية صحيحية وارضي بما قسم الله لك ، وستجدين بركة ذلك بحياتك .

السلام عليكم و رحمة الله و بركاته تم بيني و بين مؤسسة مقاولات عامه عقد لبناء عمارة على المفتاح و مدة هذا العقد سنة لانهاء العماره و لم يقوم المقاول بالبناء كاملا و قد دفعت له اكثر مما بيننا في العقد... فماذا اعمل و اين اقدم الشكوى ؟ و جزيتم خيراً

وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته الأخ ALI من أي بلد أنت ، حتى أخبرك أين تقدم الشكوى ؟ تحياتي

استاذنا الفاضل انا انا عندي مبلغ حدود المليون وناوي انشاء المةلى ادخل سوق العقار عن طريق بيع وشراء الاراضي في جده ايش نصيحتكم البدائيه لي ثم ما هي الاماكن والمخططات التي تنصحوني بالشراء فيها الان وتتوقعون ان لها مستقبل جيد

أريد استشارة من فضيلتكم أنا آنسه عندي أرض مساحتها 630 متر مربع بمادا تنصحني أبيعها أو أستثمرها وإدا استثمرتها بحسب مساحتها تصلح لمادا عمارة مثلا أو مادا وياليت تعطيني نبده كيف تتم عملية الاستثمارالطريقة بدأ من التعامل مع المكتب إلى الاتفاق مع من يريد الاستثمار في الارض وكم سنة ارجو الرد سريعا جزاك الله خير

لدي سؤوال في مادة الشركات وارجوا منكم مساعدتي فيه .. لو كان هناك رجلان مشتركان في مكتب عقارات وكان الاول يرى ان في مصلحة المكتب ان بيع احد الاراضي بالسعر الفلاني يعتبر ربح للمكتب ولكن للاخر راي معارض وهو بقاء الارض لفتره زمنيه معينه لانه ينظر ان هذه الارض سوف تاتي بسعر اعلى من ماهي عليه الان .. لمن الاولويه في اتخاذ القرار بما انهم شريكان ولكل منهم الحق في ابداء رآيه ،، وكل منهما يري ان رآيه في مصلحة المكتب ؟

السلام عليكم ورحمة اللله وبركاته الله يعطيك العافيه على هذا الطرح الجميل وسؤالي انا وزوجتي موظفين والدخل يتجاوز 22000ألف ريال ولله الحمد وسؤالي انا سوف اخذ التمويل من البنك وكما تعرفون فوائد البنك كبيره الى حد ما وعائلتي انا وزوجتي وطفلين -فما هي الطريقة الافود لنا لامتلاك عقار بحيث أسكن وكذلك استثمر ليعود لي من المبلغ الذي أدفعه للبنك ولو جزء بسيط . ياليت تتعطيني أكثر من اقتراح لكي افكر فيه

مساكم الله بالخير جميع ودي استشير الجميع أو من لديه علم أو خبرة أو مشورة ! أنا رجال ودي أعمر - أبني بيت - وعندي أرض ولله الحمد والمنة ... لكن ما عندي سيولة كافية ... عندي حول المية ... وعندي حوش يساوي حول 250 ألف ... والحين مدري كم يسوى المهم أنا شاريه 230 ألف والحمد لله راتبي طيب ... ولقيت موقع أعتقد الكثير يعرفه ( العقار السعودي ) تمويل عقاري واتصلت على أحد المؤسسات المموالة من خلال العرض في المنتدى ... وقال نعطيك 800000 مقابل رهن الأرض ومدة التمويل 15 سنة والمبلغ الكلي مليون وثلاث مية ألف ... وانا راتبي يغطي القصد ويبقى تقريبا نص الراتب طبعا بعد دفع القسط الشهري ... واحترت كثيرا :- من حيث الزيادة حول 500000 الف ومن حيث المصداقية - وحبيت استشير أخواني أعضاء هذا المنتدى الرائع ومن هم أكبر مني سنا وأعلم مني أتمنى ألا تبخلوا على أخيكم بالمشورة ولكم مني الدعاء في ظهر الغيب

السلام عليكم ورحمه الله وبركاته كان والدى يملك عقار واعطى كل من ابناؤه شقه بالعقار وانا ايضا وبعد وفاته نريد بيع الشقق ولم نجد ورق للشقه وبسؤالنا فى الحى وجدنا العقار وقف باسم رجل اخر فلا امك اى مستند يجعلنى استطيع بيع الشقه.بالرغم من امتلاكنا للعقار منز 40 عام جزاكم الله خير

اخي مقبل علي شراء ارض ليس لها منفذ الا حوالي المتر يعني مدفونه بين عمارات .وهو محتار بين شراءها من عدم وخاصه انه لن يتمكن الجرار الخاص بالحفر دخولهالحفرها ان نوي بناءها عماره واعتقد انه يجب عليه التقديم في الصرف الصحي والكهرباء والمياه....... اريد ان اعرف هل يستطيع فيما بعد بناءها كعماره مساحتها جيده لكن المدخل لها ضيق مطلوب 60 الف جنيه افيدونا افادكم الله هل يقبل علي شراءها ام يتراجع ؟ جزاكم الله خيرا

انا مقبل على شراء شقة على الروف مساحة 150 متر صافي 120 و 100 متر مساحة زيادة و معايا شقة ثانية جامبي بنفس الكلام يعني شقتين انا ويل جامبي على نفس الروف و العمارة ديه في الشروق 2 فهل اشتريها و لو اشتريتها كبيرها ايه غرامة ولا ازالة ؟؟

مساء الخير جميعا على اصحاب الموقع الكرام تحية طيبة وبعد , انا اسكن فى عقار قديم نوعا ما بايجار خلو فى منطقة وسط البلد بالاسكندرية وصاحب العقار يريد بيعه للهدم وبناء بدلا منه برج ويعرض مبلغ مالى (200 الف جنيه ) لمن يريد ترك شقته او شقة بديلة بنفس المساحة فى المبنى الجديد وانا ارغب بشقة نفس مساحتى فى نفس المنطقة عند انشاء البرج الجديد, علما بان مساحتى الحالية (90متر فى 4متر ارتفاع) فاركوجم ماالذى سوف يتم معى وكيف احصل على حقى بضمانات وبدون تلاعب من ملّّّاك العقار واين اقضى فترة الهدم والبناء وهل على حسابى ام حساب صاحب البيت ارجوا الافادة بكل التفاصيل حتى احصل على حقى بدون منازعات وهل بامكانى اختيار الدور والموقع فى العقار الجديد ؟ واشكركم للاهتمام.

السلام عليكم وجزاك الله الجنه ارغب استشارتكم ونصيحتكم في استثمار مبلغ ١٠٠,٠٠٠ مائه الف ريال تقريبا ..< ١٠٠الف >..! في جده مثل شراء ارض سكنيه / تجاريه علي بعد المد العمراني المستقبلي بحيث يمكن البيع بعد مده ٤~٥ سنوات . نصيحتكم جزاكم الله خير. وماهي افضل المناطق للاستثمار ؟ وهل هذا وقت مناسب للشراء - ممكن زياده المبلغ عن طريق القرض الاسلامي - لا مانع من ضمان حقوق الاستشاره شكرا على تعاونكم احمد بن عبد الله

هل فرض رسوم على الاراضي البيضاء ينقص من سعرها مستقبلا والطلب على الاراضي نصيحتك لمن يفكر بشراء ارض

استاذي الكريم انا دخلت مجال العقار ولم يكن لي سابق تجربة وقمت بإستأجار عمارة لتكون شقق مفروشة وقد ابرمت العقد مع مالك العمارة لمدة ١٠ سنوات وقمت بتهيئة العمارة بالكامل ولله الحمد وفقت بفضل من الله سؤالي : لقد كتب في عقد الاجار على المستأجر تسليم العمارة في نهاية المدة كما استلمها ولا يحق له اخذ اي شي من الاثاث. ١. انت تعرف ان عشر سنوات كفيله بأن يستهلك فيها الشيء الكثير ولن يكون كل شيء على حاله كما استلمتها فهل من الواجب علي صينتها بالكامل ؟ ٢. هل اثاثي من حق صاحب العمارة علماً بانه كلفني الشيء الكثير ويتم تجديده كل فترة؟ ولك الشكر،،، السعودية/ ابها

السلام عليكم .بداية اعرفك بموضعي المادي موظفه ومتزوجه .انا الوحيده المتوظفة من بين اخوتي واخواتي واحمل على عاتقي حملا كبير بين توفير المال لاهلي ولاولادي لان عمل زوجي بسيط. سؤالي ارغب بالاستثمار العقاري الا انني اخشى الخسارة .اريد ان توجهني الى استثمار عقاري يكون بإذن الله ناجح فوضعي المادي لا يتحمل الخسارة ابدا .علما ان راتبي 8260 ريال ..تقريبا البنك سيقرضني لشراء عقار مايقارب ال 800 الف ريال .ماذا تنصحني ..وما افضل المناطق ارجو ان تكون رسالتي محل اهتمام فا أنا في حيرة من امري وشكرا جعله الله في ميوان حسناتك

اول مره ادخل مجال العقار وابي استشاره من ذوي الخبره كم يلزم راس مال وكيف الطريقه المثلاء في البدايه حيث اني عاطل عن العمل وابي افتح مكتب عقار وعندي من المال 20الف ريال سعودي وابي استثمرها بفتح مكتب عقار لمساعدتي الرجاء رسالة واتس اب على الرقم (0540034635)

الأخوة والأخوات الكرام الذين طرحوا أسئلتهم فيما يتعلق بالإستشارات العقارية ، سأقوم بالإجابة على الأسئلة وذلك بكتابة سؤال السائل ( أي الذي طرح الإستشارة العقارية ) وتحت سؤاله سأكتب الجواب ، وذلك حتى يعرف كل شخص الجواب الخاص بسؤاله ،، أي سأعيد نقل سؤاله مرة أخرى ، وأضع تحته الإجابة ،، أسأل الله تعالى التوفيق للجميع ،،

ام نوره (زائر) — 25/09/2013 السلام عليكم * ( وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته ) .بداية اعرفك بموضعي المادي موظفه ومتزوجه .انا الوحيده المتوظفة من بين اخوتي واخواتي واحمل على عاتقي حملا كبير بين توفير المال لاهلي ولاولادي لان عمل زوجي بسيط. * ( أسأل الله تعالى لك الإعانة والتوفيق ، وأن ييسر لك الأمور ) سؤالي ارغب بالاستثمار العقاري الا انني اخشى الخسارة .ا * ( هنا أختي أم نوره ، لا بد تعرفين أن التجارة ربح وخسارة ، والدخول بالإستثمار العقاري هو تجارة ، ولكن كتوضيح بسيط هناك تجارة وهي التجارة المعروفة مثل تجارة الإلكترونيات والأدوات المنزلية ... الخ . وهناك تجارة أخرى وهي تجارة العقار ، فأنت ستدخلين تجارة الإستثمار بالعقار ، وهي محل سؤالك ، وأنت تخشين الخسارة ، وهذا الخوف من الخسارة أمر طبيعي لعدة أسباب : ١- منها ما تفضلت به من وضعك المادي ، الذي أراه صعب قليلا ، لأنك كما هو واضح بالسؤال عليك أعباء كثيرة من جانب الأهل وجانب الأولاد ، وعمل زوجك بسيط . ٢- ليس لديك الخبرة الكافية بموضوع الإستثمار العقاري . ٣- نتائج هذا الأستثمار العقاري ، هل سيكون ناجح وهذا يحتاج خبرة بعد توفيق الله ، أو سيتعثر وتتحملين ديون إضافية بسببه أنت في غنى عنها ، أي بدل أن تدخلين المشروع لتربحي ، تحملتي ديون بسبب الخسائر . وهذا الخوف لا تفكري تزيليه من طرفك بالمغامرة الغير مدروسة بشكل صحيح بالإستثمار العقاري ، وتقولين في نفسك ممكن أنجح وأربح ، فهذا خطأ ، بل لا بد تكون المغامرة مدروسة ومبنية على معطيات عقارية صحيحة ، وهذه الدراسة تحتاج لسؤال أهل الخبرة والأمانة ، حتى يتم توضيح لك هل ما ستقومين بفعله من إستثمار عقاري صحيح أم لا ، ثم تستثمرين بالعقار ، وإلا سوف تعالجين الوضع المادي الحالي لك ، بإستثمار عقاري قد يكون ضرره أكبر من نفعه ، إن لم يتم دراسة الإستثمار العقاري بشكل صحيح ، وتضيفين للمشكلة مشكلة أخرى ) . أريد ان توجهني الى استثمار عقاري يكون بإذن الله ناجح فوضعي المادي لا يتحمل الخسارة ابدا . ( هنا لاحظي أختي أم نوره أنك تجيبين على نفسك عن صحة الإستثمار العقاري الذي ترغبين بالدخول فيه ، فأنت تريدين استثمار عقاري ناجح ، ثم تعللين ذلك أن الإستثمار العقاري لا بد يكون ناجح بقولك أن وضعك المادي لا يتحمل الخسارة . وهنا لا بد أن تعلمي أن من يرغب بالدخول بالإستثمار العقاري لا بد يكيف نفسه للحالتين الربح والخسارة ليكون مستعد لها ، فلعلك تبدأين بالإستثمار بعقار ، يكون ببدايته ناجحا ، ولكن للظروف أياً كان نوعها للعقار المستثمر فيه تتغير أمور خارجة عن الإرادة ، وتتكبدين الخسائر ، فهنا ماذا ستفعلين ، وهل أنت جاهزة لمثل هذه الخسارة ، وعندك البدائل المالية ، وكيف ستتصرفين مع هذا القرض البنكي المطلوب منك شهريا ، والبنك لن يتنازل عنه ، فلا بد تكوني مستعدة للهزة والصدمة المالية التي ستمرين بها وما تأثيرها على أهلك وأولادك وبيتك ، وكيف ستتصرفين بعد ذلك . أعلمي أختي أم نورة أن جوابي ليس تثبيطاً لك بعدم دخول مجال الإستثمار العقاري ، ولكن حالك المادي والذي تفضلت مشكورة بطرحه هو الذي يدفعني لهذا الجواب ، ، وإلا الفرص العقارية موجودة ، وإذا كان السائل شاب في بداية عمره وغير مرتبط بأي عائلة أو جهة قرابة يقوم برعايتها ماديا لاختلف الجواب عنك ، ولكن بالنسبة لك وعلى وضعك الحالي العائلي المادي ، فاعتبر دخولك الإستثمار العقاريمغامرة ، لوجود عوامل كثيرة من خلال ما تفضلت به ، يجعلك بوضع محرج عند أدنى خسارة ) . علما ان راتبي 8260 ريال ..تقريبا البنك سيقرضني لشراء عقار مايقارب ال 800 الف ريال .ماذا تنصحني .. *( هنا مسألة محاسبية مالية تحليلا لواقعك المالي ، لا بد من طرحه بشكل عقلي ومالي ، لتقتنعين في النهاية هل هذا الراتب يناسب أن تفترضي به مبلغ للإستثمار العقاري أو لا ، وهناك معطيات عدة لا بد من معرفتها حتى تكون الإستشارة العقارية قدمت الجواب بشكل كامل فهل : ١- عندك بيت ملك لك ولزوجك ، أم أنت مستأجرة شقة أو بيت ؟ ٢- كم يبقى من الراتب الشهري للوظيفة كل شهر ؟ ٣- هل تديرين راتبك بشكل صحيح طوال الشهر ، وما هو الدليل على ذلك ؟ ٤- هل ما سيتبقى من راتبك شهرياً سيغطي نفقات الأهل والعائلة ، ولن تعيشين بعجز مالي يومي ، يجلب لك الضيق . كل هذه الأسئلة وغيرها سيكون لها تأثير على موضوع القرض من البنك للإستثمار العقاري . ثم هذا المبلغ وهو 800 ألف ريال ، الذي سيقدمه البنك قرض لك ، توجدأسئلة حوله وهي : ١- على كم سنة سيكون القرض ؟ ٢- ما هو عائد البنك السنوي على هذا القرض ، أي إذا تم التمويل المالي لك بطريقة شرعية صحيحة ، على كم سنة سيكون التمويل ، وكم نسبة أرباح البنك السنوية ؟ مثال : التمويل لمدة خمسة عشر سنة ، فكم نسبة أرباح البنك السنوية ، فإذا أنت البنك سيقرضك 800 ألف ريال ، فكم نسبة أرباحه السنوية ، وكم نسبة أرباحه بعد خمسة عشر سنة ، هل تعرفين ذلك ؟ ٣- كم سيخصم من راتبك شهريا ( وهل يكفي ما سيتبقى بعد الخصم لمصاريف حياتك لك ولأهلك ولأولادك ) بغض النظر عن نجاح الإستثمار بالعقار الذي ترغبين بالدخول فيه من عدمه ؟ حاولي أن تجلسي مع زوجك وأحد أقاربك من أهلك ، وتحضري ورقة وقلم ، وتسجلين معهم كل الإحتمالات قبل الدخول بهذه المغامرة العقارية . والآن سأوضح لك بمثال ما تريدين فعله ، لنفترض أنك اشتريت عقار بقيمة 800 ألف ريال ، ثم قام البنك ووضع أرباحه خلال خمسة عشر سنة ، وكانت 500 ألف ريال ، فالحساب كالتالي : مبلغ القرض 800 ألف ريال + 500 ألف ريال أرباح البنك لمدة خمسة عشر سنة = المجموع 1,300,000 ريال . وهذا مثال توضيحي ، ولكن أرباح البنك الحقيقية لا بد من سؤال البنك عنها ، فما أذكره أرقام لتوصيل الفكرة . ولكن افترضنا المجموع مليون وثلاثمائة ريال ، واشتريت العقار وسجل باسمك وهو بين يديك ، الآن هذه بعض الأسئلة : ١- هل تستطعين بيع العقار بأي وقت ؟ ٢- كم دخل العقار السنوي ؟ ٣-هل يغطي الدخل السنوي للعقار القسط الشهري للبنك ، أم ستدفعين من راتبك الذي لم يخصم للبنك والذي تصرفين منه على أهلك وأولادك ، فلا بد من التأكد بأن الدخل السنوي للعقار يغطي القسط الشهري طوال السنة ، وطوال سنوات التمويل العقاري للبنك لك ، وهذه نقطة مهمة لا بد تنتبهي لها . ٤- هل ستشترين أرض أم فيلا أم شقة ؟ ٥- كم أرباحك الشهرية من هذا العقار ، أم أنت اشتريت حتى تنتظري يرتفع سعر العقار ثم تبيعي العقار مرة أخرى ، أي مضاربة بالعقار ، وهذا قد يحصل له ربح وقد لا يحصل ، خصوصا إذا اشتريت العقار بسعر مرتفع عن السوق ، وقد تجدين عقار بسعر مناسب ولكن بعد شراؤه عن طريق البنك ووجود المشتري الذي يرغب بشراء العقار منك ، هنا قد لا ينتظر الزبون إجراءات البنك ، حيث أنه ممول عن طريق البنك وفك الرهن ، سيحتاج وقت لذلك . فإذا كان العقار الذي اشتريته بمليون وثلاثمائة ألف ريال عن طريق البنك : ١- أرض ، فليس له مدخول شهري ، إلا إذا كنت ستؤجرين الأرض ، وهذا يحتاج حساب صحيح ، كم سنة سيكون التأجير ، وكم العائد لك ، وهل يغطي العائد قرض البنك وأرباحه ، كم أرباحك بعد دفع مصاريف البنك أي القرض وأرباح البنك . ٢- فيلا أو شقة ، بكم ستؤجرين الفيلا والشقة ، وهل سيغطي أرباح البنك والقرض ، وكم أرباحك . ملاحظة : أرباحك لا تبد تغطي راتبك وزيادة عليه ، أو راتبك بدون أن ينقص من قيمة الراتب الشهري الذي هو 8260 ريال ، بمعنى أن تبقى حياتك كما هي بعد شراء العقار عن طريق البنك ، أي يبقى الراتب 8260 ريال ، وقد تقولين كيف ذلك فأنا سأدفع للبنك ، والجواب أنك لا بد تكونين اشتريت عقار يعوض الجزء الناقص من راتبك الذي يذهب للبنك ، مع أرباح لك ، وبخلاف ذلك ، هذا الإستثمار بحاجة إلى إعادة نظر ، وقد يكون غير مناسب على أساس وضعك المادي العائلي . وتستمر هذه المعادلة وهي أن يعوض العقار المبلغ الذي يقتطع للبنك مع ربح شهري لك ، أي مثلا يصل قيمة دخلك الشهري بعد شراء العقار ( ٩٥٠٠ ريال ) طوال فترة التمويل العقاري من البنك إذا كانت مثلا خمسة عشر سنة ، ولا يكون ( ٧٥٠٠ ريال ) فهنا هذا الإستثمار والمعادلة المحاسبية الإستثمارية العقارية غير صحيحة ، مع سؤال البنك هل ممكن أبيع العقار بعد خمس سنوات من التمويل إذا كانت سنوات التمويل خمسة عشر سنة ، فإذا كان الجواب ( لا ) من البنك فأنت بمغامرة عقارية ممكن تكون مناسبة من جهة ، ولكن ما تفضلت به من وضع أهلك وأولادك لعله غير مناسب ، والله أعلم . وما افضل المناطق ارجو ان تكون رسالتي محل اهتمام فا أنا في حيرة من امري وشكرا جعله الله في ميزان حسناتك *( المناطق الإستثمارية العقارية متنوعة ، وهذا يحتاج تفصيل طويل بالموضوع ، ولكن قبل ذلك لا بد معرفة موضوع التمويل العقاري للبنك كالآتي : ١- كم سنوات الدفع للبنك ، أي على كم سنة ستدفعين للبنك ، حتى ينتهي القرض . ٢- كم أرباح البنك على عدد السنين . ٣- هل يسمح لي البنك ببيع العقار ، وفك الرهن ، إذا دفعت له المبلغ كاملاً . بعد معرفة كل الجوانب المتعلقة بالتمويل العقاري من طرف البنك للعقار ، بالإمكان تحديد العقار بشكل صحيح ، والمناطق المناسبة ، وما هو الأفضل للإستثمار . لكن ما قرأت من حالتك أختي أم نوره وإمكانياتك المادية أرى الدخول بمثل. هذا الإستثمار العقاري فيه نوع من المخاطرة ( وهي وجهة نظر ) واقترح عليك الآتي كبديل للإستثمار العقاري وهو : ١- في البداية ، لا بد تعيدين ترتيب الميزانية لمصروف الراتب الشهري بشكل أفضل ، بحيث تحضرين ورقة وقلم وتسجلين مصروفاتك الشهرية ، وتوزعين الراتب عليه ، مع محاولة وجود فائض شهري لا يقل عن ١٠٠٠ ريال ولكن بدون أن تقومي بوقف المساعدات التي أنت بها الآن لأهلك وأولادك ٢- دخول دورة تدريبية أو قراءة كتاب حول كيفية إدارة ميزانية الأسرة . ٣- اقتطاع جزء من الراتب بقيمة ٥٠٠ ريال ، وتشغيلها بالجانب التجاري سواء من طرفك ، أو يقوم زوجك بذلك ، مع التأكيد على بساطة المشروع ، مثل أن يذهب ويشتري بضاعة من سوق الجملة ثم يعيد بيعها مرة أخرى بهامش ربح ، وإذا شعرت بعدم الربحية بعد استثمار ٥٠٠ ريال من أول مرة ، فلا مانع من التوقف ، وأن يقوم زوجك بالإطلاع على كتب التجارة ، وسيجد الخير بذلك ، أو يسأل من له خبرة بالموضوع ، أو يحضر بعض الدورات التدريبية المختصة بالموضوع . ٤- بما هو واضح من سؤالك فالعائلة بها : أ- إخوة ذكور ، لذلك لا مانع من تفعيل دورهم المنزلي إذا كانت أعمارهم فوق ١٨ سنة ، وذلك بالعمل بمهنة أو حرفة مع الدراسة ، وأن يعاد ترتيب جدولهم اليومي بشكل صحيح ، حيث بالإمكان أن يتعلموا تجارة النت ويبدأو بها ، وبالعموم لا بد يبدأوا بهذا الأمر . ب- الأخوات وهم الإناث ، لهم خصوصياتهم بسبب ظروفهم ، ولكن بإمكانهم تعلم بعض الأعمال التجارية الذي يقومون بتصنيعها وإنتاجها يدوياً من خلال الشغل المنزلي ، وفي حدود الضوابط الشرعية ، وما يتم إنتاجه بالمنزل يتولى الإخوة الذكور التسويق له ، وبيعه . بهذه الطريقة ستجدين أن هناك فريق متكامل يعمل معك ، وإن كان الإنتاج والدخل سيكون ضعيف من البداية ، لكن مع المثابرة والعمل سيتحسن العمل والدخل للإفضل . والموضوع الذي تفضلت به من الإستثمار العقاري يحتاج لتفصيل أطول لإرتباطه بجوانب مختلفة ، ولكن حاولت أن أقدم فيه بعض الإقتراحات والنصائح ، وأسأل الله تعالى لك التوفيق والسداد ، وأن يجعل ما تقومين به من خدمة أهلك وأولادك بميزان حسناتك ،، اللهم آمين ،،

السلام عليكم ورحمه الله وبركاته مشكور اخىالفاضل ونحيطكم علما ان تسمحوا لى با اساهم فى ذلك فانا اعمل فى مجال تسجيل العقود العقاريه رسميا فانا مدير عام التسجيل ولدى خبره ان شاء الله كافيه فى مجال صياغه العقود والاتفاقات العقاريه وكيفيه حسم جميع منازعاتها ومنظر ردكم والسلام عليكم ورحمه الله وبركاته

السلام عليكم ارغب بالسفر الى امريكا ،لوس انجلوس في نية الهجرة،،وقد تكون الدراسة هي الباب،،لم أقرر بعد لو سمحت سؤالي،، عندي شقة كاملة الفرش،،هل أقوم ببيعها جزء ،،جزء مثلا غرفة النوم،،التلفاز،،وغيرها ام أبيعها للمستأجر الجديد كاملة،، ما رأيك افضل شيء اعمله في المهجر حتى لا اخسر المال الذي ادخرته،، هل اشتري عقارصغير وااجره ام شركة صغيرة،،مطعم،، مع الشكر أنا بانتظار الرد

بعت فلة قبل ٤ سنوات وحصل بها هضوم بالسور وتاثر واتصل بي المشتري لاصلاحها ولم اقم باصلاحها وتقدم المشتري بشكوى ضدي في المحكمه ولدي جلس غدا علما بان ليس لديه ضمان للفله هل الشكوى صحيحه وهل لدية حق في الشكوى وما الحل

إضافة تعليق جديد

6 + 11 =