في الواقع أن الحديث عن المساهمات المتعثرة عموما, وعن المساهمات العقارية على وجه الخصوص يلامس مشاعر كثير من المستثمرين والمساهمين, لاسيما ممن وقعوا فريسة لتعثر هذه المساهمات وهم في الحقيقة شريحة واسعة من المجتمع, كما يؤكد ذلك عدد هذه المساهمات العقارية المتعثرة في مناطق عدة من المملكة.

ففي الرياض - مثلا - يوجد (114) مساهمة عقارية قديمة متعثرة ما بين عام (1395هـ) وحتى عام (1423هـ), ولا يزال بعضها عالقاً إلى اليوم, كما حدثني بهذا أحد المسئولين بالغرفة التجارية بالرياض, هذا عدا المساهمات العقارية الجديدة المتعثرة منذ عام (1424هـ), والتي تزيد قيمة المساهمة الواحدة عن (80 مليون ريال) في أغلب الأحوال, وللأسف لم أجد في الغرفة التجارية إحصائية محددة لعدد هذه المساهمات في منطقة الرياض.
وجاء في جريدة الاقتصادية بتاريخ (3/12/1426هـ) أن المساهمات العقارية المتعثرة بالمنطقة الشرقية قد بلغ عددها (20) مساهمة, وتبلغ قيمتها الإجمالية أكثر من (5مليارات ريال), وأن بعضها لا يزال متعثراً منذ أكثر من (30 سنة).

ومن يتصفح الشبكة العنكبوتية يقف على حشد هائل من هذه المساهمات العقارية المتعثرة في عدد من مناطق المملكة, كما يقف المتصفح أيضا حول أسئلة عديدة يطرحها هؤلاء المساهمون المتورطون في هذه المساهمات, والذين وقعوا أولاً فريسة لشركات توظيف الأموال, ثم اتجهوا بأموالهم شطر العقار, حيث المساهمات العقارية المرخصة من وزارة التجارة ليأمنوا على ما تبقى من أموالهم, فوقعوا مرة أخرى فريسة التعثر! وربما فريسة النصب والاحتيال.

وأرى أنه ينبغي التنبيه هنا بأن هناك ارتباطا ما بين انهيار سوق الأسهم وبين كساد سوق العقارات وتعثر بعض المساهمات, فالمساهمات العقارية ساهمت – مع غيرها- في انتفاخ فقاعة سوق الأسهم, وذلك أن عددا من مدراء المساهمات اعترفوا لدى الجهات القضائية بأنهم قاموا بضخ أموال الناس في سوق الأسهم, وبالتالي ساهمت هذه الأموال في زيادة الطلب على كثير من الشركات, ولاسيما في شركات المضاربة (غير القيادية), وكانت سببا رافدا من أسباب انهيار السوق, والذي أدى بدوره إلى تعثر بعض المساهمات.

وهنا يأتي السؤال الملح, هل هذا هو السبب الأهم لتعثر المساهمات العقارية, أم أن هناك أسبابا أخرى؟ وقبل الدخول في هذا الموضوع لابد من تعريف موجز للعقار, وللمساهمات العقارية, ومن ثم وضع ضابط فقهي يضبط به مفهوم التعثر في المساهمات العقارية, وضابط آخر يضبط به الوقت الذي يحكم فيه بالتعثر, فأقول:
العقار: هو الثابت الذي لا يمكن نقله وتحويله من مكان إلى آخر , كالأرض والدار(1).

أما المساهمة العقارية, فيمكن تعريفها: بأنها مشروع عقاري لأرض خام, يتم تقسيمها وتخطيطها وفق نظام معين, أو يتم بناؤها على شكل وحدات سكنية أو محلات تجارية أو نحو ذلك, ثم يتم إصدارها بصيغة أسهم تغطي قيمة المشروع, ثم تطرح في المزاد وتباع لصالح المساهمين بعد الفراغ من التخطيط والإنشاء, وبعد بيع قطع الأراضي أو الوحدات السكنية وتصفية المساهمة, يتم إعطاء المساهمين حقوقهم منها حسب ما يملكون من أسهم, وبقدر ما تحصل لديهم من أرباح.

وأما المراد بالتعثر فنحن بإزاء موقفين مختلفين, أحدهما يوسع معناه, والآخر يضيقه, والتعثر المؤثر في الحكم الشرعي للزكاة هو وسط بينهما.
فأما من يوسع مفهوم التعثر, فهم عدد من الباحثين في مجال الاقتصاد, وعدد آخر من رجال المال والعقار, فأما الاقتصاديون فهم يرون أن الشركة المتعثرة عموماً هي التي حققت خسائر لمدة ثلاثة أعوام متتالية, وأما الشركة التي حققت خسائر لمدة عامين متتاليين فيعتبرونها شركة شبه متعثرة - وهذا يذكرنا بحد بعض المالكية للعروض التجارية الكاسدة, وأنها تضبط بسنتين(2)- وهكذا عدد من التجار ورجال العقار يعتبرون الكساد نوعاً من أنواع التعثر, بل يعتبر بعضهم العقار الذي لم يحقق إلا رأس المال أنه من العروض الكاسدة.

وذهب بعض الباحثين الاقتصاديين إلى تقسيم تعثر الشركات إلى قسمين:
1- تعثر اقتصادي: وهو عدم قدرة إيرادات الشركة على تغطية نفقاتها, أو انخفاض صافي القيمة الحالية للاستثمار.

2- تعثر مالي: ويمكن أن يأخذ المظهرين التاليين:
أ‌- عجز عن مواجهة الالتزامات قصيرة الأجل بالرغم من تعويض موجودات الشركة لالتزاماتها (أزمة سيولة مالية)
ب‌- عجز الشركة عن مواجهة الالتزامات المتحققة (الإفلاس) أي عدم وجود رأس المال العامل واللازم لتغطية الدورة التشغيلية للشركة(3).

وبكل حال فإنه لا يمكن ضبط مفهوم التعثر بهذا الاعتبار, ولا أن يكون التعثر بهذا المفهوم عاملاً مؤثرا في باب الزكاة, أو نازلة من نوازل العصر؛ لأن عدم تحقيق الربح أو مجرد وقوع الخسارة لا يعني عدم وجوب الزكاة, كما هو قول الجمهور منذ الزمن القديم, خلافاً لقول بعض المالكية في العروض التجارية الكاسدة, وأنها تلحق حكماً بتجارة المحتكر, وهو قول لا يسنده الدليل, فالزكاة إنما تجب في العروض لأنها أموال مرصدة للنماء كالنقود, سواء أنمت بالفعل أم لا, وسواء ربحت أم خسرت(4), وسأشير لاحقا إلى جانب من حكمة الشارع في ذلك.

وأما من يضيق مفهوم التعثر فهم بعض اللجان المختصة بنظر المساهمات العقارية المتعثرة, حيث لا يعتبرون المساهمة العقارية متعثرة ولو لم يتم تصفية المساهمة خلال مدة التصفية النظامية إلا إذا كان التعثر ناتجا عن تورط مباشر من مدير المساهمة, فإن كان بسبب خارج عن إرادته كظهور نزاع في ملكية العقار- مثلا- فإن المساهمة لا تعتبر متعثرة ولو استمر التعثر لسنوات عدة.

وكلا المفهومين السابقين ليسا مقصودين هنا؛ فأما مفهوم التعثر عند التجار وأهل الاقتصاد, فلأنه لا أثر للتعثر في باب الزكاة مادام أن للعروض قيمة سوقية حقيقية, ويمكن أن تباع وتشترى, فالزكاة تجب في المال النامي وماله حكم النماء, سواء نمى بالفعل أم لا, وسواء ربح أم خسر, وهو قول الجمهور- كما سبقت الإشارة إليه- وحكمة الشارع – والله أعلم - في وجوب الزكاة في مثل هذه العروض الكاسدة تلوح في مقاصد, منها:
1- أن الشارع الحكيم في إيجابه للزكاة لم ينظر فقط إلى المصلحة الخاصة وهي مصلحة المزكي, وإنما نظر إلى المصلحة العامة, وهي مصلحة الفقراء والمساكين وغيرهم من أصناف الزكاة, كما فيه أيضاً مصلحة أخرى لعامة الناس, وذلك حين يبيع التاجر عروضه برخص, ولو تأملنا واقع الغلاء في الأراضي لوجدنا أن من أبرز أسبابه احتكار التاجر للأراضي الخام, وتربصه غلاء الأسعار لمدة سنوات غالبا, وإدراك التاجر أن الزكاة واجبة في هذه الأراضي الكاسدة, يحفزه نحو البيع, وبهذا ينتفع الناس برخص الأراضي, وينتفع الفقراء والمساكين في حالة احتكاره الأرض بأخذهم للزكاة, ومعلوم أن من قواعد الشريعة أن المصلحة العامة مقدمة على المصلحة الخاصة, لاسيما إذا أدركنا أن المصلحة الخاصة ربما كانت أيضا متحققة للتاجر, وذلك بتشغيله المال في استثمارات أخرى أكثر نفعا من هذه العروض الكاسدة.

2- أن في إيجاب الزكاة عليه تحفيزا له على تحسين وضع تجارته , وذلك أنه إذا علم أن الزكاة واجبة في بضاعته الكاسدة فإن هذا سيدفعه إلى المضي قدما في تغيير حساباته, ومراجعة أسلوبه الذي ربما كان سببا فيما هو واقع فيه من خسائر, وهنا ندرك السر في إيجاب الشارع الحكيم الزكاة في مال اليتيم؛ لما له من أثر في تحريك ماله, وتنشيط تجارته.

3- أن في إيجاب الزكاة تطهيراً لمال المزكي مما قد يلحق بماله من الشبهات, والتي ربما كانت سببا في كساد عروضه التجارية.

وأما مفهوم التعثر عند بعض اللجان المختصة بنظر المساهمات العقارية المتعثرة, فهو غير صالح لوضعه كضابط أيضا؛ لأنهم يحصرون التعثر في زاوية ضيقة, فلا يعتبرون المساهمة متعثرة مادام أن التعثر واقع بسبب خارج عن إرادة مدير المساهمة ولو بقيت المساهمة عالقة لسنوات عديدة, وهذا التفريق عندهم لاعتبارات إدارية أو قانونية, وبالتالي فهو يخرج بعض المساهمات عن مفهوم التعثر مع اتحادها في النتيجة والأثر.

ومما تقدم يتبين أن كلا المفهومين السابقين غير صالحين لوضعهما كضابط لمفهوم التعثر, وعلى هذا, فإنه يمكن أن يكون الضابط للمساهمات العقارية المتعثرة: هو كل توقف في مساهمة عقارية بسبب لا يعرف متى يزول, بشرط مرور مدة التصفية في المساهمات النظامية.

ومادام أن الحكم الشرعي للزكاة منوط بالتوقف أو بوقوع التعثر, فلابد من تحديد ضابط أيضا للوقت الذي يحكم فيه بذلك, لاسيما وأن بعضها مشروط بمرور مدة التصفية, فما هو مقدار هذه المدة؟ وبهذا يمكن أن نعرف متى نسقط الحكم الشرعي على هذا النوع من المساهمات, ومن هنا فإنه لابد أن نبين أن هناك أنواعاً ثلاثة للمساهمات العقارية بالمملكة:
1- المساهمات العقارية الواقعة ما قبل عام (1403هـ) وهذه لم تحدد مدة تصفيتها من الجهات الحكومية المنظمة ذات العلاقة.
2- المساهمات العقارية الواقعة مابين عام (1403- 1424هـ) وهذه قد حدد الأمر السامي مدة إنهائها, وذلك بأن تصفى خلال مدة أقصاها (ثلاث سنوات).
3- المساهمات العقارية الواقعة سنة (1424هـ) وما بعدها, وهذه قد حدد النظام الجديد مدة التصفية, لكنه فرق بين مساهمات الأراضي وبين مساهمات الوحدات السكنية, فحدد الأولى بمدة أقصاها ثلاث سنوات, وحدد الثانية بمدة أقصاها سنتين من تاريخ إتمام البناء واستلامه من المقاول.

وبعد بيان هذه الأنواع للمساهمات, ما هو الوقت الذي يمكن أن نحكم فيه بالتعثر؟
الواقع أنه يفرق أولاً بين المساهمات العقارية القديمة الواقعة قبل عام (1403هـ) وبين المساهمات الواقعة بعد هذا العام, فالمساهمات القديمة لم تحدد مدة التصفية بمدة معينة, وهنا هل يقال بوضع مدة محددة يضبط من خلالها الحكم بالتعثر, أو بعبارة أخرى: هل يقال بوضع مدة محددة يحكم فيه بالتوقف المشار إليه في الضابط؟ الحقيقة أنه لا يمكن ضبطها بفترة زمنية محددة؛ وذلك لعدم وجود نص من الشارع ولا من الجهات المختصة يحدد هذه الفترة, وفي الزمن القديم ذكر الفقهاء كلاماً حول بعض القضايا المتعلقة بالتعثر, فقد ذكر بعض فقهاء الحنفية(5) أن مطل المدين يثبت بالتأجيل والمدافعة ثلاث مرات.

والمماطلة شكل من أشكال التعثر في تحصيل الحق, وهو يشبه ما نحن بصدد الحديث عنه بوجه ما, على ما سيأتي, كما ذكر بعض فقهاء المالكية أن الكساد أو البوار يحد بعامين, وهو شكل آخر أيضاً من أشكال التعثر, كما أشرت إليه آنفا, وحيث إن هذا التحديد لا دليل عليه, لذا, فالأظهر- والله أعلم- أنه يرجع في ضبط تعثر هذا النوع من المساهمات بالعرف, كما هي القاعدة الشرعية في كل ما لم يأت النص بتفسيره كالحرز, والقبض, ونحو ذلك.

وبالتالي فإن المساهم إذا لم يتمكن من تحصيل أمواله التي شارك بها في تلك المساهمات, وتكررت مطالباته بحقوقه المالية, ولم تجد تلك المحاولات بما يعد عرفا تعثرا, فإن مساهماته تلك تعتبر في حكم الذي تعثر تحصيله, وعند الشك في وقوع التعثر, فإن الأصل عدم وقوعه؛ لما تقرر شرعاً بأن اليقين لا يزول بالشك.

أما المساهمات العقارية الواقعة بعد عام (1403هـ) فهذه لا يمكن أن يحكم بالتعثر فيها قبل مرور مدة التصفية؛ لأن للمدير أن يصفي المساهمة أول المدة أو آخرها بقوة النظام وإن كان كثير من المساهمين يجهل ذلك, فإذا انتهت هذه المدة, فإنه يلزم بإعادة كامل قيمة الأسهم المكتتب بها إلى المساهمين في مدة لا تزيد عن ثلاثين يوما من تاريخ إلغاء المساهمة, فإن مضت هذه المدة ولم يسدد, فإنه يحكم بالتعثر ولو كان عدم التصفية خلال تلك المدة بسبب خارج عن إرادة المدير؛ لأن المال لم يعد نامياً, ولا في حكمه.

أما بالنسبة لأسباب تعثر المساهمات العقارية, فقد حاولت استقراء هذه الأسباب, فتحصل لي جملة منها, يمكن تلخيص أبرزها في النقاط الآتية:
1- تلاعب مؤسس المساهمة بأموال المساهمين, حيث يوهمهم أول الأمر بأنه يريد فتح مساهمة في مخطط ما, ثم يقوم بتوظيف أموالهم في استثمار آخر غير معروف, وربما وظف جزءاً من أموالهم في هذا المخطط المعلن عنه , ثم يوظف الباقي في مجالات استثمارية أخرى مجهولة داخل البلد أو خارجه, كما يشهد الواقع بذلك في أمثلة كثيرة, وربما استثمر أموال المساهمين في مجالات بيع وهمية أو مشبوهة, مما يؤدي في كثير من الأحيان إلى تعثر مفاجئ، لا يعرف سببه.

والأدهى من هذا أن يعمد بعض القائمين على المساهمات العقارية إلى تأخير إنجاز بعض الإجراءات النظامية الخاصة بالمساهمة؛ بهدف استثمار أموال المساهمين في سوق الأسهم أو غيره, وتحقيق مكاسب مادية من جيوب المساهمين بأسرع وقت ممكن!

2- تجميد تلك المساهمات العقارية من قبل الجهات الرسمية، وذلك للأسباب الآتية:
أ- مخالفات نظامية, ففتح المســــاهمة- مثلا- في أرض ما بالممـــلكة, يتطـــلب تحقـــيق مجمـوعة من الشـــروط النظـامية لفتـح هذه المساهمة, ومخالفة هذه الشروط يوقع المســاهمة برمتــها في فـخ التعثر, ومن هذه الشروط:
1- أنه لا يجــــوز طرح أي مساهمة عقارية من أي نوع أو الإعلان عنها إلا بعــد موافقــة وزارة التجارة والصناعة.
2- أن تكون الأرض محل المســاهمة ممــــلوكة بصــــك شرعي ســاري المفعـــول, ومستــوف للإجراءات النظامية.
3- أن يعتمد مخطـــط الأرض محل المســــــاهمة من الأمـــانة, أو البلدية المختصة.
4- أن يعين لمراقبة المساهمة محاسب قانوني مرخص له.
5- أن يفتح للمساهمة حساب مستقل في أحد البنوك المحلية.
6- أن لا تزيد مدة الاكتتاب عن تسعين يوما, وتلغى المساهمة إذا لم تغــط كامل قيمة الأســهم خــلال تلك المدة, ويتعين على المكتب إعادة كامل قيمة الأســهم المكتتب بها إلى المساهمين في مدة لا تزيد عن ثلاثـــين يوما من تاريخ إلغاء المساهمة.
7- أن تغلق المساهمة فور الاكتتاب بجميع الأسهم المطروحة للاكتتـــاب, وأن لا يتم استلام مبالغ أكثر منها(6).
8- أن لا تزيد مدة المساهمة عن ثلاث سنوات وأن تصفى المســـاهمة عن طريق بيع الأرض محلها في المزاد العلني, أما الوحدات العقــــــارية فيجب أن تصفى خلال سنتين من تاريخ إتمام البنــــاء واستلامـــه من المقاول.
هذه بعض الشروط أو الضوابط التي يجب توفرها لطرح أي مساهمة عقارية بالمملكة, والواقع يشهد أن كثيراً من المستثمرين أو أصحاب المكاتب العقارية يتحايل على هذه الضوابط النظامية, وللأسف أنه يجد أحياناً من يتآمر معه من بعض ضعاف النفوس في الجهات الرسمية, فتراه- مثلا- يعلن عن الأرض محل المساهمة في الصحف المحلية, وأنها مملوكة بصك شرعي رقم(...) وتاريخ(...), وفي الواقع أنها مملوكة لغيره!(7).

وأيضاً فإن نسبة كبيرة من المساهمات العقارية, قدرها بعض العقاريين بنسبة (90%) لا تدفع قيمة الأرض فيها بالكامل, وإنما يدفع مؤسس المساهمة عربونا إلى مالك الأرض, لغرض إجراء المبايعة, ويشترط فيها المالك دفع باقي القيمة خلال مدة معينة, ومتى مضت هذه المدة يعتبر العقد لاغياً, ثم يقوم المؤسس بالإعلان عن هذه المساهمة, وهو لا يملك العقار, وبالتالي تكون المساهمة عرضة للتعثر متى ما عجز عن تسديد كامل المبلغ للبائع في المدة المحددة.

وقد تقع المخالفة للجهل بأنظمة طرح المساهمات العقارية, أو لصدور نظام لاحق يوقع المساهمة في فخ المخالفة؛ لوجود بعض الثغرات في الأنظمة ذات العلاقة, وذلك كطرح مساهمة في أرض معينة, ثم يتبين بعد جمع أموال المساهمين أنها خارج النطاق العمراني, مما لا يمكن القائمين على هذه المساهمة من تخطيطها وتقسيمها, وبهذا تتعثر المساهمة؛ لأنه لا يسمح ببيعها إلا كأرض خام, وبهذا يكسد هذا العقار, ويماطل القائمون عليه في بيعه؛ لما سيحققه من خسائر لو عرض للبيع.

ب- تظلم بعض المساهمين لدى الجهات المختصة ضد القائمين على تلك المساهمات, بسبب المماطلة في صرف مستحقاتهم المالية؛ لأسباب غير معروفة.

ج- ظهور خصومة في ذلك العقار, إما في ملكيته كله, أو بعضه, مما يستدعي إيقاف العمل في تلك المســـاهمة، حتى تفصــــل الجهـــة القضــــائية لصالح المساهمين, أو ضدهم, وكثـــيراً ما يقع النـــزاع في الملــكية بسبب تداخل صكوك الأراضي المطروحة للمســاهمة مع صكوك الأراضـي المجـــاورة, وأحيانا يحصل النزاع بسبب وفاة مؤسس هذه المساهمة, فيقع المساهمون فريسة لمماطلة بعض الورثــة أو لاخـــتلافهم, وربما تطال الخصومة أرض المحكمة, مما يساهم في إطالة أمد التعثر.

2- عدم كفاءة بعض القائمين على هذه المساهمات, ودخولهم غمار تجارة المساهمات العقارية دون سابق خبرة أو تجربة, ودون دراسة للجدوى الاقتصادية من هذه المساهمة أو تلك, فتطرح الأسهم بقيمة معينة, ثم يفاجأ ذلك المؤسس بارتفاع المصاريف الخاصة بتخطيط المساهمة, وما تحتاجه من خدمات, وشوارع, وأرصفة, وإنارة, وبنى تحتية, مما يكون سببا في عرض أراضي المساهمة بقيم مرتفعة, يرشحها للبقاء مدة طويلة دون بيع أو تصفية؛ لارتفاع القيمة إلى أسعار غير حقيقية, ولرفض القائم على المساهمة ببيعها بسعر السوق ولو بخسارة, ومماطلته أصحاب الحق عاماً بعد عام, مما يطيل في مدة التعثر إلى أجل غير معروف(8).

هذه أبرز أسباب تعثر المساهمات العقارية. وإلى هنا نصل إلى نقطة مهمة, وهي حكم بيع هذه المساهمات المتعثرة, حيث يرغب بعض أصحاب هذه المساهمات في التخلص منها، وذلك ببيعها ولو بثمنٍ بخس، إما لحاجته الماسة لهذا المال، وإما خوفاً من فشل المساهمة برمتها، وربما أعلن عن هذه الأسهم المعروضة للبيع في أعمدة الصحف، أو في منتديات الإنترنت, فيبادر بعض الناس بشرائها بأقل من قيمتها الأصلية؛ طمعاً في تحصيلها من الجهة المعنيَّة, والظفر بقيمة السهم التي تفوق سعر الشراء.

والمضحك حقاً أنه أعلن في بعض الصحف عن دعوة للحضور إلى تأسيس شركة مساهمة عقارية, تقوم بشراء أو الاستفادة من المساهمات المتعثرة, وبرأسمال يتجاوز مئات الملايين, وكان شعار تلك الشركة "رؤية استراتيجية للاستثمار العقاري!!" كما أعلن في ذلك الاجتماع عن احتساب 10% كمصاريف تأسيس إدارية تؤخذ من جيوب المساهمين! وعن 2,5% يتحملها المستثمر كتكاليف يتحملها لتقييم المساهمات المتعثرة! وأيضا طلب مؤسس هذه الشركة ممن يرغب في التأسيس 50% من قيمة المساهمة كعلاوة إصدار! ولا أدري حتى هذه اللحظة هل أسدل الستار على هذه المسرحية الفكاهية, أم لا ؟!

وعوداً على ذي بدء, هل يمكن شراء تلك الأسهم المتعثرة المعروضة للبيع؟ والجواب أن القيمة السوقية للأسهم المتعثرة لا اعتبار لها في الشرع؛ لأنها مبنية على الغرر، وهو بيع ما هو مجهول العاقبة(9)، فالمشتري لهذه الأسهم لا يدري هل يحصِّل هذه الأسهم أو لا, وكذا البائع لا يدري ما يحصِّله المشتري، وقد (نهى النبي صلى الله عليه وسلم عن بيع الغرر) كما في الحديث الذي رواه مسلم في صحيحه(10) عن أبي هريرة رضي الله عنه, وصورة بيع هذه الأسهم المتعثرة هي من البيع المجهول العاقبة, حيث يبيعها مالكها بثمن بخس، ولا يدري هل يظفر بها المشتري, أو لا، فإن ظفر بها غُبِن البائع، وإلا غُبِن المشتري, وإذا كان العلماء قد أجمعوا على بيع الطير في الهواء ونحوه, وهو ربما لا يساوي خمسة ريالات؛ لأنه غير قادر على تسليمه, فما الظن إذاً ببيع بعض هذه الأسهم المتعثرة بآلاف الريالات ومالكها لا يستطيع أن يسلم المشتري سهماً واحداً منها؟ ولا يدري المشتري هل يمكنه أن يظفر بها أو بجزء منها, أو لا, لاسيما ونحن نعلم جيداً أن أغلب هذه المساهمات يستمر تعثرها لسنين عديدة, ولا يزال عدد كبير من المساهمات العقارية متعثراً منذ عام (1395هـ) وإلى يومنا هذا, قال شيخ الإسلام ابن تيمية – رحمه الله – في قواعده النورانية(11): "والغرر هو المجهول العاقبة، فإن بيعه من الميسر الذي هو القمار، وذلك أن العبد إذا أبق، أو الفرس أو البعير إذا شرد، فإن صاحبه إذا باعه، فإنما يبيعه مخاطرة، فيشتريه المشتري بدون ثمنه بكثير، فإن حَصَل له قال البائع: قمرتني، وأخذت مالي بثمن قليل. وإن لم يحصُل، قال المشتري: قمرتني، وأخذتَ الثمن مني بلا عوض، فيفضي إلى مفسدة الميسر التي هي إيقاع العداوة والبغضاء، مع ما فيه من أكل المال بالباطل، الذي هو نوع من الظلم "أهـ.
وعلى هذا، فلا يصح القول بإخراج الزكاة وفق هذه القيمة التي لم يعتبرها الشارع. وهنا نصل إلى موضوعنا الأساس, وهو ما حكم زكاة هذه المساهمات العقارية المتعثرة؟

في الواقع لم أقف على بحث علمي حول هذا الموضوع, على الأقل في حدود اطلاعي المتواضع, ولهذا فإني أحاول الاجتهاد في التخريج لهذه المسألة- حسب الطاقة- سائلاً الله تعالى التوفيق والسداد, فأقول:
في بحث لي قديم حول زكاة الأسهم المتعثرة, رأيت أن المساهمات المتعثرة يمكن تخريجها على مماطلة المدين وإعساره، أو على المال الضِّمار، وذلك حسب واقع التعثر, إلا أن الكلام هناك كان حول المساهمات المتعثرة غير المرخصة, والتي كان يروج لها ويشرف عليها شركات توظيف الأموال, وهي شركات غير خاضعة لنظام معين, ومن ذلك على سبيل المثال المدة النظامية لتصفية المساهمة, أما هذا الموضوع الذي بين أيدينا فهو في المساهمات العقارية خاصة, وأيضا فإن أغلبها يخضع لنظام مدة التصفية, ولهذا احتاج هذا الموضوع إلى تفصيل آخر, وذلك بأن ينظر إلى مدة التصفية اللازمة للمساهمة, وإلى السبب المؤدي إلى التعثر, وإلى واقع المال المتعثر, هل تحول من نقد إلى عروض(12), أو لا؟

وتفصيل ذلك على النحو الآتي:
لا يخلو تعثر المساهمة, إما أن يكون بعد شراء العقار (محل المساهمة) وتحويل النقد إلى عروض, أو أن يكون قبل ذلك.
فإن كان بعد الشراء وتحول النقد إلى عرض, فلا يخلو إما أن يكون تعثر المساهمة بسبب مدير المساهمة, وإما أن يكون بسبب طرف خارجي كالدوائر الحكومية المختصة, فإن كان بسبب المدير, وكان التعثر ناتجاً عن مماطلة المدير في تصفية المساهمة, فهذا يخرّج حكمه على مماطلة(13) المدين للدائن(14), وذلك لأن مماطلة مدير المساهمة للمساهمين يشبه مماطلة المدين للدائن, بجامع أن كلاً منهما حبس المال عن النماء, والراجح- والله أعلم- أن مماطلة المدين للدائن تسقط عنه الزكاة, فكذا هنا في هذه المسألة؛ لأن مال المساهم لم يعد نامياً بمماطلته, ولا في حكم النامي, لاسيما وأن كثيرا من المساهمات يستمر أمد المماطلة سنين عديدة, وبذلك نحكم بانقطاع حول الزكاة لهذه المساهمة المتعثرة.

أما إن كان التعثر ناتجاً عن كساد العقار, فهذا تجب فيه الزكاة كل عام -خلافاً للمالكية- لأن لأسهم هذا العقار قيمة سوقية, ويجوز للمساهم أن يبيع نصيبه ولو بالعقد من الباطن.
هذا كله فيما إذا كان تعثر المساهمة بعد شراء العقار, وتحول النقد إلى عرض, وكان التعثر بسبب مدير المساهمة, لأجل الكساد, أو المماطلة.

أما إن كان تعثرها بسبب طرف خارجي, كتجميد المساهمة عن طريق الدوائر الحكومية المختصة, فالأقرب- والله أعلم- أن حول التجارة ينقطع بهذا التعثر؛ كما ينقطع الحول بتحويل النية في العروض من التجارة إلى القنية(15), بل هنا أولى؛ لأن انقطاع التجارة بسبب قسري, بحيث لا يستطيع المالك ولا وكيله من التصرف في ماله بتجارة ولا غيرها, وأيضاً فإن عمدة القول بوجوب الزكاة في عروض التجارة حديث سمرة بن جندب رضي الله عنه:(أمرنا رسول الله صلى الله عليه وسلم أن نخرج الصدقة مما نعده للبيع) رواه أبو داود(16), وهذا المساهمة المجمدة من قبل الجهات الرسمية لم تعد معدة للبيع, ولهذا يتوجه القول بانقطاع الحول, وعدم وجوب الزكاة.

أما إن كانت تعثر المساهمة قبل شراء العقار, بحيث لا تزال أموال المساهمين نقوداً في يد المدير, وقد أخذها بحجة فتح مساهمة ما, ثم اكتشفوا أنهم وقعوا ضحية نصب واحتيال, وأنه قام بوضعها في حساباته الخاصة, أو بتشغيلها في مصالحه المختلفة, كما هو الحال في مساهمات عديدة(17), فهذه النقود وإن كانت في الأصل مرصدة للنماء, إلا أنها تأخذ حكم زكاة المال الضمار, وهو كل مالٍ غائبٍ لا يرجى حصوله, مع قيام أصل الملك, كالمغصوب، والمفقود، والمسروق(18)، والواقع أن غالب هذا النوع من المساهمات لا يرجى فيها تخليص المال إلا بنسبة ضئيلة جداً؛ وذلك لكبر حجم رأس المال, ولتعدد وسائل النصب والاحتيال, ولأن أنظمتنا الحالية, وأجهزة الرقابة على مخالفي الأنظمة لا تزال دون المستوى المطلوب, وفيها العديد من الثغرات التي تزيد من شهية مصاصي الأموال, وبهذا يكون حكم زكاة هذا النوع من المساهمات المتعثرة حكم زكاة المال الضمار, والراجح أنه لا تجب الزكاة في هذا المال، وبالتالي فإن الراجح في مسألتنا هو عدم وجوب الزكاة, والله تعالى أعلم.

وأخيراً, أرى أنه من الأهمية بمكان تسليط الضوء على بعض الحلول التي أعتقد أنها مهمة للخروج من أزمة تعثر هذه المساهمات, وهي تتلخص في الآتي:
1- ينبغي على المسئولين في الدولة دراسة الأسباب التي أدت إلى تعثر المساهمات العقارية دراسة جادة, وإيجاد الحلول المناسبة للخروج من هذا المأزق أو الفخ الذي وقع فيه كثير من المساهمين, والذي ألقى بظلاله على اقتصاد البلد كله, وأن يتم دراسة الأسباب وتقديم الحلول من خبراء اقتصاديين أمناء على ثروة هذا البلد, وقيمه الإسلامية النبيلة.

2- الحذر من وضع الحلول التي هي أشبه بالعراقيل منها بالمخرج من هذه الأزمة, وقد أفرز التنظيم الأخير - حسب ما أفادني به بعض المسئولين في وزارة التجارة- إلى انصراف التجار عن فتح المساهمات العقارية, بل وإلى ممارسات أخرى غير نظامية كفتح المساهمات من الباطن, وهذا له أثره السيئ في المستقبل القريب.

3- وجوب الإسراع في علاج واقع سوق الأسهم السعودي, والذي ألقت خسائره المتتابعة بظلالها على سوق العقار بشكل لافت للنظر, حيث كان لوقوع المساهمين في شرك انهيار السوق الأخير أثره الواضح في كساد سوق بيع الأراضي والوحدات السكنية, وارتفاع قيم الإيجار السكني في بعض مناطق المملكة, وقد تعالت أصوات الغيورين من هذا البلد إلى وجوب تصحيح وضع السوق بما يحقق المصلحة, وبما يدرأ عنه المعاملات المحرمة من قمار, ونجش...الخ.

4- المبادرة إلى سن الأنظمة المناسبة, ووضع الرقابة الصارمة التي تضع حداً لتلاعب أهل النصب والاحتيال, وإحالة هؤلاء إلى الجهات القضائية؛ لمحاسبتهم وإصدار العقوبات الصارمة ضدهم, والتشهير بهم إن اقتضى الأمر ذلك, وأن يكون نظر مثل هذه القضايا على وجه الدقة والسرعة أيضاً؛ لأن تأجيل نظر مثل هذه القضايا يضر في الغالب بحقوق مئات, وربما آلاف المساهمين, بل بمصلحة البلد كله.

5- أهمية إقامة الندوات والمنتديات الاقتصادية التي تعنى ببث الوعي الاقتصادي في نفوس التجار وأرباب العقار, ووضع الآليات المحفزة لمشاركة هذه الفئة المهمة في المجتمع؛ وذلك لعرض المشكلات الاقتصادية التي تواجه البلد, ومنها مشكلة تعثر العقار, وطرق علاج هذه المشاكل بما يحقق المصلحة العامة, وذلك للخروج بحلول اقتصادية ناجعة, ملتزمة بالأطر والضوابط الشرعية.

6- ضرورة تنبيه أصحاب المال والثروة في مجتمعنا السعودي على الأثر السلبي للعقلية النفعية التي تفكر في إطار المصلحة الذاتية الشخصية, بعيداً عن مصلحة المجتمع, فلا ينبغي أن تدار المصارف الإسلامية بعقلية التاجر النفعي, وإنما بعقلية الاقتصادي المسلم الذي ينشد المصلحة لبلده ومجتمعه, ولا ينبغي أن يوظف الثري المسلم ملياراته في أسلوب واحد, وهو أسلوب التركيز على شراء الأراضي الخام, وبيعها مجزأة, وحصر تجارته في هذا النوع من الاستثمار الذي لا يبني المصانع والشركات, ولا ينتج السلع والخدمات, ولا يحل البطالة والفقر ويساهم في علاج الأزمات, بقدر ما يزيد من أسعار الأراضي, ويوقد شررها, ويلهب نارها, هذه بعض الحلول المقترحة التي أسأل الله تعالى أن يبلغ صداها للمؤتمنين على هذا البلد من مسئولين وغيرهم, وأرجو أن أكون قد وفقت في عرض ما يهم من هذا الموضوع, والله تعالى وحده الموفق, والهادي إلى سواء السبيل.


(1) مجلة الأحكام (م129).
(2) تنوير المقالة في حل ألفاظ الرسالة 3/282.
(3) دائرة مراقبة الشركات, على رابط الانترنت http://www.ccd.jov.jo/cms/publishes/view_pub.id
(4) انظر فقه الزكاة 1/381.
(5) كما في الفتاوى الهندية 3/412.
(6) انظر موقع وزارة التجارة والصناعة على الانترنت http://www.commerce.gov.sa
(7) وقد أفادني بذلك أحد المسئولين في الغرفة التجارية بالرياض.
(8) أشار إلى مجمل هذه الأسباب أحد المسئولين في لجنة المساهمات العقارية المتعثرة بالغرفة التجارية بالرياض, إضافة إلى بعض تجار العقار, وبعض مواقع الانترنت, انظر http://www.aleqt.com/news.?do=show&id=7558,http://www.biz4all.biz/ib/ind...
(9) ينظر في تعريف الغرر: كتاب الغرر وأثره في العقود ص34.
(10) صحيح مسلم، كتاب البيوع، 3/1153.
(11) القواعد النورانية ص223.
(12) قال في المغني(3/30):"العروض: جمع عرض, وهو غير الأثمان من المال على اختلاف أنواعه, من النبات, والحيوان, والعقار, وسائر المال"أهـ. وانظر معجم المصطلحات الاقتصادية صـ241-242.
(13) المماطلة في اللغة: من المَطْل، وهو التسويف، يقال: مطله بدينه مَطْلاً: إذا سوَّفه بوعد الوفاء مرةً بعد أخرى. وهي في الاصطلاح: لا تخرج عن معناها اللغوي، فهي: إطالة المدافعة عن أداء الحق، وهي غالباً ما تطلق على مطل الموسر، القادر على قضاء الدين، بلا عذر. انظر المصباح المنير ص575، والقاموس المحيط ص1057، مادة (مطل), ومعجم المصطلحات الاقتصادية ص314.
(14) التخريج عند الفقهاء هو القياس, وذلك بنقل حكم مسألة إلى ما يشبهها, والتسوية بينهما فيه. انظر التخريج عند الفقهاء والأصوليين صـ186.
(15) قال في المغني:"لا يختلف المذهب في أنه إذا نوى بعرض التجارة القنية أنه يصير للقنية, وتسقط الزكاة منه. وبهذا قال الشافعي, وأصحاب الرأي" أهـ.
(16) في سننه 1/357.
(17) ولها أمثلة كثيرة, ومنها مساهمة في شمال الرياض, جمع لها مدير المساهمة(138مليون ريال) من أموال (1500مساهم) على مخطط مسمى, ومحدد المكان, ثم تبين أن هؤلاء المساهمين قد وقعوا في شرك النصب والاحتيال. انظر خبر هذه المساهمة منشورا في جريدة الرياض على الموقع الالكترونيhttp://www.tmleek.com
(18) هذا تعريف المال الضمار في الاصطلاح, وهو لا يخرج عن معناه اللغوي, وهو: الغائب الذي لا يرجى عوده، وأصله من الإضمار، وهو التغيب والاختفاء، ومنه الضمير، وهو السر وداخل الخاطر، يقال: أضمره: إذا أخفاه. انظر المصباح المنير ص364، والقاموس المحيط ص429، مادة (ضمر). وطلبة الطلبة ص95.